Le bail commercial

Le bail commercial est un contrat établi entre le propriétaire d'un local et son locataire. Celui-ci devra l'occuper pour développer une activité artisanale, industrielle ou commerciale. Ce type de contrat est régi par la loi du 30 septembre 1953 qui fixe les obligations et les droits du propriétaire d’une part, et du locataire d’autre part. Il fixe notamment le droit au renouvellement du bail ainsi que le plafonnement du loyer.

Le montant du loyer initial est librement fixé. En revanche, les augmentations sont limitées et encadrées, dans le cadre de la révision de loyer ou du renouvellement de bail.

Objet du contrat

L'objet du contrat ne concerne qu'un immeuble ou un lieu clos et ses dépendances, indispensables à l'exercice de l'activité.

Pour bénéficier d'un bail commercial, il est impératif que le locataire soit inscrit au répertoire des métiers pour les artisans ou au registre du commerce et des sociétés pour les commerçants, industriels, etc. Un auto entrepreneur peut bénéficier de ce type de bail, mais n’a pas les avantages du droit au renouvellement. Son activité doit être bien réelle, donc générer de la clientèle et fonctionner en toute autonomie. Les commerces en franchise peuvent également prétendre à ce type de bail.

Durée du bail

La durée des baux commerciaux ne peut être à durée indéterminée, ni inférieure à 9 ans. Néanmoins, elle peut être supérieure. Si le bail n’a pas cette durée minimum, le loyer n’est pas plafonné. Le locataire peut partir avant la fin du bail, avant chaque période de 3 ans. Il devra en avertir le propriétaire par l'intermédiaire d'un huissier au moins 6 mois avant la date prévue.

Le propriétaire doit attendre la fin du bail pour donner congé à son locataire. S'il décide de ne pas renouveler le bail, il devra alors verser une indemnité d'éviction pour compenser le préjudice subi. Le montant peut être dans certains cas, assez élevé. Si l'immeuble est reconnu dangereux, il n'aura pas à régler cette indemnité. Ce qui n'est pas le cas s'il se retrouve sans logement et décide de l'occuper avec sa famille.

Montant du loyer

Le propriétaire détermine librement le montant du loyer initial. Certaines caractéristiques rentrent dans l'évaluation de celui-ci, notamment : sa destination, ses caractéristiques, les obligations des deux parties comme les charges liées à la copropriété, les prix pratiqués dans le quartier, son état et certains facteurs comme les moyens de transport, de stationnement ou les enseignes de notoriété présentes.

Pas-de-porte

C'est le versement d'un droit d'entrée qui est librement déterminé par le propriétaire et n'est pas remboursé à la fin du bail. Il ne concerne que les locaux vacants.

Il est le plus souvent considéré comme un supplément de loyer pour protéger le propriétaire contre un décalage entre la valeur locative du local et la hausse de loyer. Dans ce cas, ce supplément fait partie intégrante du calcul lors d'un renouvellement de bail par exemple.

Il peut aussi être considéré comme une indemnité qui compenserait les avantages commerciaux donnés par le bailleur en dehors du loyer. Il peut également constituer une contrepartie à l'indemnité d'éviction ou de la dépréciation éventuelle de la valeur vénale du local.

Dépôt de garantie

Ce n'est pas une clause obligatoire légalement, cependant elle peut figurer dans le contrat. La somme est librement fixée, elle permet de garantir au propriétaire la bonne exécution du bail. Elle est remboursée à la fin du bail au locataire à partir du moment où celui-ci s'est acquitté de ses obligations (paiement, remise en état, etc.). Si le montant du dépôt est supérieur à deux mois de loyer, il doit alors être assorti d'intérêts.

La révision du loyer

La révision du loyer intervient au terme de chaque période de trois ans. Elle est indexée sur l'indice trimestriel de référence qui est celui du coût de la construction ou des loyers commerciaux, dans le cadre des activités artisanales ou commerciales.
Pour les autres activités, c'est l'indice des loyers des activités tertiaires qui fait référence. L'augmentation ne peut dépasser ces indices sauf si celle-ci est justifiée par l'une des parties. C'est le cas par exemple si la population augmente en grande proportion dans le secteur.

La règle de plafonnement n’est pas d’ordre public, ce qui ouvre aux parties, la possibilité d’écarter son application et d’insérer éventuellement dans le bail, une clause de recettes. Dans ce cas, le montant du loyer varie selon le prix d’une denrée, d’un service, d’un indice ou encore, du chiffre d’affaires que réalise le locataire.

La résiliation

Résiliation en fin de bail ou période triennale. La résiliation du bail commercial a lieu en général, sauf clause contraire, en fin de période de trois ans (d’où l’appellation de « bail 3, 6, 9 ans »), ou en fin de bail, à l’exception des baux signés entre un propriétaire et une résidence de tourisme pour lesquels la durée est fixée à 9 ans, sans aucune possibilité de résilier à l’expiration d’une période triennale. Dans tous les cas, le locataire ne peut prétendre à aucune indemnité.

Résiliation à une date postérieure à l’expiration du bail.

Le terme « tacite reconduction » est remplacé par « tacite prolongation » pour un bail commercial dans le code de commerce, depuis le 24 mars 2012. De ce fait, sa durée se prolonge tant qu’il n’est ni renouvelé, ni résilié, à condition d’observer un préavis 6 mois avant et pour le dernier jour du trimestre civil. Exemple. Le bail expire le 15 septembre. Le locataire devra donner son préavis au plus tard, le 15 mars (6 mois de préavis). Le bail prendra fin le 31 octobre (+ 15 jours à payer proportionnellement au propriétaire).
Ainsi, le bail n’est pas conclu pour une durée indéterminée, ce qui serait contraire à la loi, mais prolongé automatiquement, sauf décision contraire.

Texte de référence :

Code de commerce. Article L145-1 et suivants

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