despesialisationdubail


Le locataire peut être
autorisé à exploiter une
autre activité que celle
prévue dans le bail, si
l'immeuble le permet et
si celle-ci n'apporte pas
de nuisances
significatives au
voisinage...

Il peut être permis de changer d'activité pendant la durée du même bail, mais à certaines conditions et selon un certain formalisme encadré par la loi...

Le locataire ne peut exploiter dans un local, que l'activité pour laquelle le bail a été prévu, sauf accord du propriétaire s'il en a été informé par acte extrajudiciaire lui indiquant précisément les activités connexes ou complémentaires qu'il compte adjoindre et exercer.

Un acte extrajudiciaire est celui dressé et notifié par un huissier en dehors de toute instance judiciaire tendant à l'exercice ou à la conservation d'un droit (injonction de faire ou ne pas faire quelque chose).

Le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour lui répondre, à peine de déchéance. En cas de désaccord, la partie la plus diligente peut saisir le tribunal de grande instance lequel se prononcera en fonction des usages commerciaux.

Sur sa demande, le tribunal peut autoriser le locataire à exercer dans le ou les locaux loués, une ou des activités différentes de celle prévues au bail, face à la conjoncture économique et à l'organisation de la distribution, si les activités dont il est question sont compatibles avec la situation, la destination, et l'ensemble immobilier (articles L.145-47 et L.145-48 du Code de commerce).

Le bailleur est tenu d'informer en cas de décision positive de sa part, ou sur décision du tribunal, ses autres locataires envers lesquels il pourrait être censé ne pas louer en vue de l'exercice d'activités similaires. Ces derniers disposent d'un mois pour faire connaître leur avis sous peine de forclusion.

De son côté, le bailleur dispose de trois mois après ces consultations, pour donner sa décision au locataire souhaitant l’adjonction des autres activités à dater de sa demande. Passé ce délai, il est réputé accepter. Toutefois, il n'est pas pour autant exonéré de l'indemnité due par le locataire. Celle-ci est égale au montant du préjudice établi par le propriétaire. Ce dernier peut également en sus au moment de la transformation, augmenter le prix du loyer.


Cas d'un locataire partant en retraite


Il se peut que le locataire puisse bénéficier de ses droits à la retraite ou soit admis à obtenir une pension d'invalidité d'un organisme d'assurance invalidité-décès. Il a la possibilité dans ce cas, de céder son bail à condition qu'il en ait informé le propriétaire et les créanciers inscrits sur le fonds de commerce en précisant la nature de l'activité et le prix envisagé. Le bailleur, dans un délai de deux mois, dispose d'une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. S'il ne répond pas dans les temps, son accord est réputé acquis.

Ces disposition sont applicables à une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EIRL), ou au gérant majoritaire depuis au minimum deux années de toute autre société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

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