La résiliation et cession
du bail commercial

Les baux commerciaux engagent propriétaire et locataire pour des périodes particulièrement longues. Mettre fin à ce contrat particulier avant la date prévue est possible mais sous-entend de respecter les diverses clauses et les dispositions légales.

La résiliation à l'initiative du bailleur

Le bailleur dispose de la possibilité, à certaines périodes de la vie du bail et face au comportement de l'occupant, de résilier le contrat. Dans les formes les plus courantes, la résiliation doit s'effectuer avec un préavis de 6 mois, avec la présentation d'une lettre de congé en indiquant les motifs au locataire par un huissier.

Classiquement, le propriétaire peut décider, en fin de contrat, de ne pas la renouveler. Il se voit alors tenu de verser à son locataire, pour compenser le préjudice lié à son refus, une indemnité d'éviction. En règle générale, cette dernière correspond au montant le plus élevé entre la valeur vénale du fonds de commerce et celle du droit au bail.

Le propriétaire peut également se pourvoir en justice pour résilier la location. En général, des clauses dans le contrat permettent de déclencher cette action lors de l'inexécution par le locataire de ses obligations, suite à un commandement resté infructueux après un mois, mais ne sont pas obligatoires. La résiliation reste tenue à la décision du tribunal.

La résiliation à l'initiative du locataire

Elle peut s'effectuer dans le cadre de clauses insérées dans le bail ainsi qu'en résultante de dispositions du Code du Travail. Elle s'effectue dans les mêmes formes et avec les mêmes contraintes que lorsque le loueur en est à l'origine.
Sauf stipulation contraire, les baux professionnels donnent en général au locataire la possibilité de ne pas renouveler son engagement à l'expiration de chaque période triennale, sans nécessité d'en fournir le motif. Une clause peut néanmoins imposer le versement d'une indemnité pour compenser la perte de loyers subie par le propriétaire.

Offrant une plus grande souplesse, les changements dans la vie professionnelle comme le départ en retraite, reprise d'un emploi salarié ou transfert de l'activité suite à un stage de formation ou de conversion ou personnels, survenance d'une invalidité du locataire rendent la résiliation possible à tout moment, et, dans certains cas, se traduisent par une réduction de la longueur du préavis. Dans tous les cas, le locataire partant ne dispose d'aucun droit à indemnisation.

Les modalités de cession du bail commercial

La cession du contrat peut s'effectuer de deux manières différentes par le locataire, lorsque celui-ci décide de se désengager de son activité au profit d'un repreneur : dans le cadre du fonds de commerce, dont le bail commercial représente l'un des éléments incorporels, ou bien en vendant spécifiquement le droit au bail pour la durée restant à courir.
Il est à noter que le propriétaire ne peut s'opposer à cette reprise de bail, si le nouvel entrant présente la même activité et la même clientèle que le locataire sortant. Il a toutefois la possibilité d'inclure une clause interdisant la cession seule du droit au bail, indépendamment du fonds de commerce.

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