Comment évaluer
le prix des parts sociales
d'une SCI lors d'une cession,
succession ou donation ?

Les SCI peuvent représenter un placement intéressant pour les associés lors de la cession de leurs parts sociales, en notant bien que les sociétés civiles immobilières n’ont pas pour vocation l’investissement dans le but de créer des profits.

Nombreux sont les associés s’interrogeant sur la valeur des parts sociales dans le cas de revente, donation ou de succession. Bien que les associés soient libres de recourir à n’importe quelle méthode d’évaluation, celle-ci doit être objective et réaliste par rapport au marché pour qu’elle ne puisse être remise en question par les services fiscaux.

On veillera à ce que la comptabilité (dont la tenue n’est pas rigoureuse pour les SCI imposées à l’impôt sur les revenus) soit correctement tenue de manière à ce que l’établissement du prix soit le plus juste possible. Le gérant aura la charge de fournir le bilan à l’associé partant.

Mode de calcul

Pour déterminer le prix d’une part sociale, on ajoute l’ensemble des actifs, y compris la trésorerie comptabilisée sur le compte bancaire, au montant du bien immobilier, et soustrait les dettes de la SCI (dettes fournisseurs, intérêts bancaires, comptes courant d’associés, etc.) pour obtenir un actif net. La division de ce dernier par le nombre de parts total que comprend le capital de la société civile immobilière permet d'obtenir le prix unitaire.

Il est d’usage d’appliquer une décote comprise entre 5 et 20 % sur le montant obtenu. En principe, plus le pourcentage des parts cédées est faible, plus la décote est élevée.

Prenons un exemple :
Une SCI dispose d’un capital social de 10 000 euros répartis en 100 parts de 100 euros chacune. Au cours de son existence, elle achète une maison pour un montant de 100 000 euros, financé pour 90 000 euros par un emprunt bancaire sur lequel il reste 70 000 euros à rembourser. Au moment de la cession, le bien immobilier est évalué à 150 000 euros. Le compte courant associé + trésorerie sont de 5 000 euros. Un des associés souhaite vendre 10 % de ses parts. Le montant d’une part pourra être calculé selon le mode de calcul suivant :

• L’actif net est de : 150 000 + 5 000 – 70 000 = 85 000 euros

• Estimation avant décote d’une part sociale : 85 000 euros : 100 parts = 850 euros.

Les associés décident d’une décote de 10 %.

• Le montant d’une part sociale définitif d’une part sociale est donc de :

850 x 10 : 100 – 850 = 765 euros.

Imposition du cessionnaire et du cédant

Fiscalité du cessionnaire
La personne « acheteur » des parts doit s’acquitter simplement d’un droit d’enregistrement de 5% + une taxe départementale. L’administration fiscale ne retient plus la valeur des parts depuis 2012, mais celle de la totalité des actifs ayant permis leur acquisition.

Fiscalité du cédant
La personne « vendeur » des parts sociales doit s’acquitter de l’impôt sur les plus-values immobilières au taux de 15 % auquel s’ajouter les prélèvement sociaux (CSG/CRDS etc.) à hauteur de 17,2 % (au 12/7/2021) soit au total 34,5 %.

Toutefois, un abattement sur la plus value est applicable selon la détention des parts sociales à partir de la 5ème année :

de la 6ème à la 17ème année de détention : 2 %
de la 18ème à la 24ème année de détention : 4 %
de la 25ème à la 30ème année de détention : 8 %
au delà de la 30ème année : plus d’imposition.

La transmission à titre gratuit sous forme de donation, succession relèvent du droit commun.

Concernant la donation transmise de parents à enfant, 100 000 euros par enfant peuvent être transmis tous les 15 ans. L’exonération des transmissions en faveur des conjoints et partenaires de pacs survivants est de 159 325 euros (attention : ces chiffres peuvent être modifiés à tout moment. Il est prudent d'en vérifier les montants sur le site des impôts, rubrique "donation aux enfants et petits-enfants")

Les formalités juridiques à
accomplir après une
modification

Après le retrait ou l'arrivée d'un nouvel associé, il est obligatoire d'accomplir les formalités suivantes :

Avant la cession de parts

• Convocation des associés à l'assemblée générale extraordinaire,
• Tenue de l'AGE (la non tenue d'une AGE expose à une amende de 9 000 euros),
• Approbation des résolutions et du contrat de cession (ou promesse de...),
• Etablissement du procès verbal de l'AGE,
• Enregistrement du contrat auprès des services des impôts. (*)

Après l'AGE, formalités juridiques

• Signature du contrat de cession ou de retrait des parts,
• Publication d'une annonce légale si modification du capital (par gérant)(*),
• formalités au registre du RCS, (*),
• formalités au registre des bénéficiaires effectifs, tribunal de commerce(*)
• formalités auprès des impôts (*)

(*) frais légaux administratifs à prévoir à chacune de ces formalités

Comment procéder
aux formalités

Ces formalités peuvent être accomplie par le gérant. Dans le cas où vous connaîtriez pas la manière de rédiger les actes et les procédures à suivre, nous vous conseillons de vous adresser à un professionnel du droit (avocat, notaire, autre juriste). Budget à prévoir selon l'intervenant 800 à 1 500 euros HT. Demandez des devis préalablement pour retenir la proposition la moins onéreuse.

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