Fiscalité de la SCI
et sa comptabilité

Une SCI étant une société civile, il ne lui est pas imposé de tenir une comptabilité commerciale rigoureuse, ni d'ailleurs de publier ses comptes et les déposer chaque année au tribunal de commerce, comme sont tenues toutes les autres structures à but commercial, sauf si la SCI est imposée à l'Impôt sur les sociétés (IS) auquel cas, elle est tenue à une comptabilité rigoureuse avec application du plan comptable, règles applicables aux entreprises commerciales, dépôt des comptes, etc.

Dans le cas où elle est imposée à l'impôt sur le revenu (IR), elle sera très simplifiée et pourra consister en un livre journal avec une colonne « recettes » et une autre, « dépenses ». Une autre colonne pourra indiquer le numéro des pièces (factures ou autres justificatifs, à conserver dans un dossier, à numéroter et à reporter par ordre chronologique).

Imposition à l'impôt sur le revenu (IR):
elle est translucide

Il existe deux mode d'impositions pour la société civile immobilière : l'imposition sur le revenu, et l'imposition sur les sociétés. Il est difficile en un seul article de traiter des particularités de l'imposition. Les conseils d'un comptable, (ou fiscaliste, avocat spécialisé dans la fiscalité de l'immobilier, notaire), pourront bien entendu, s'avérer très utiles, n'hésitez pas à envisager une consultation.

En règle générale, la SCI est imposée d'office, sauf option contraire, à l'IR (imposition sur les revenus). La société ne paie pas d'impôts, en revanche, chaque associé est imposé par rapport aux bénéfices qu'il perçoit en fin d'exercice, annuellement (le montant de ces derniers est fixé par rapport à son nombre de parts. Exemple, un associé possédant 20 % des parts sociales recevra 20 % des bénéfices). Rappelons toutefois aux « débutants » que le bénéfice est constitué par les recettes auxquelles on soustrait les frais (toutefois ce régime de l'IR ne permet pas de déduire tous les frais, ni par exemple, de déduire également la TVA).

• En cas de décès d'un associé, il n'y a pas a établir de prorata entre le début de l'exercice, le décès et la date de fin des comptes annuels. Les héritiers percevront le montant total des bénéfices de l'exercice, à sa clôture, comme si le défunt existait toujours. A leur charge de payer les impôts dus sur cette somme.

• En cas de vente des parts sociales, c'est la personne propriétaire au moment de la distribution des bénéfices qui sera imposée. Donc, l'acheteur et non le vendeur. Il pourra au moment de la vente, être conclu un accord entre les deux parties, pour un paiement au prorata temporis, mais cet arrangement n'est pas opposable au fisc.

• En cas démembrement, une répartition particulière des bénéfices peut être établi (par écrit, enregistrée au impôts avant la clôture de l'exercice social en cours) entre le nue-propriétaire (le propriétaire du bien immobilier, lequel peut percevoir les plus-values) et l'usufruitier (celui qui reçoit les loyers). Quoi qu'il en soit, chacun paiera individuellement, un impôt proportionnel à la somme qu'il a reçue.

L'imposition à l'impôt sur les sociétés (IS) :
un choix qui demande réflexion

Les associés peuvent opter dès la création ou en cours d'exercice, pour le régime d'imposition sur les sociétés (IS). Dans ce cas, les associés ne seront plus directement imposés (sauf sur une partie des bénéfices qu'ils percevront). La société paiera des impôts (15 % jusqu'à un bénéfice de 42 500 euros et 25 % au delà depuis le 1er janvier 2023. La tranche d'imposition a 33,33% a été supprimée), sera assujettie aux mêmes obligation de comptabilité, de gestion et déclarations qu'une société commerciale.

S'ajoute une autre déduction, près les impôts sur les bénéfices, ce sont celle des prélèvements sociaux. (17,2 %).

Exemple : les bénéfices d'une SCI louant son bien immobilier sont de 10 000 euros en fin d'exercice. On soustrait d'abord 15 % soit 1 500 euros. Il reste 8 500 euros lesquels subissent à nouveau 17,2 % de prélèvements (8 500 x 17,2 % = 1 462 €). Le bénéfice net distribuable aux associés sera de : 8 500 - 1 462 = 7038 €.

En contre partie, pratiquement tous les frais pourront être décomptés du chiffre d'affaires (ce qui réduit l'imposition de fait) y compris les honoraires du notaire, droits d'enregistrement sur le prix de vente, commission d'agence s'il en existe qui est intervenue dans la transaction, primes d'assurance, les frais de gestion (montant réel), et de fonctionnement, récupération de la TVA sur les achats et autres, sous conditions, etc.

En cas de dettes sociales, les associés, sont tenus de payer le déficit en proportion des parts dont ils disposent dans le capital social. Exemple, un associé dispose de 40 % des parts sociales. Il devra participer aux dettes jusqu'à hauteur de 40 %. A l'inverse, en cas de bénéfices, il encaissera 40 % ce ceux-ci.

Attention : le choix d'opter pour l'imposition sur les sociétés est irrévocable. Il ne sera pas possible de revenir à l'imposition sur le revenu par la suite.

Est-il possible de se sortir du piège
de l'imposition sur les sociétés ?

Dès lors que le choix est pris en faveur de l'imposition sur les sociétés (IS), il est impossible de revenir en arrière. On ne peut plus opter pour l'impôt sur le revenu (IR). Voici une astuce qui semble être la seule solution : créer une autre SCI (à capital variable de préférence, dont l'imposition sera à l'IR), à laquelle la société imposée à l'IS cédera la nue propriété, mais en conservant l'usufruit.

Il est possible de créer une autre société holding. Ce montage n'est cependant pas simple... et nécessite les conseils d'un professionnel du droit fiscal.

Quel choix : IS ou IR ?

• Imposition sur le revenu (IR).

- La société n'est pas imposée. Ce sont les associés qui le sont, proportionnellement au montant encaissé lors de la distribution des bénéfices en fin d'année.
- Les associés sont responsables sur leurs biens personnels.
- Les frais réels ne sont pas déductibles.
- La comptabilité est très simplifiée (simple cahier avec dépenses/recettes suffit) et conservation des factures.

Il n'y a pas d'obligation d'établir un bilan annuel à établir, ni a déposer ce dernier auprès du greffe du tribunal de commerce.

• Imposition sur les sociétés (IS).

- la société subit une imposition sur les bénéfices (IS), mais les associés sont également imposés sur le montant des revenus qu'ils perçoivent (IR).
- Les frais réels sont déductibles (ce qui permet de réduire les bénéfices).
- Les associés ne sont responsables des dettes qu'à hauteur de leur participation au capital. Exemple : si un associé dispose de 30 % des parts, il ne sera responsable que pour 30 % des dettes.
- La comptabilité et la gestion sont rigoureuses, établissement d'un bilan chaque année, formalités de dépôt des comptes auprès du tribunal de commerce.
- Les associés peuvent décider d'un capital, et n'apporter qu'une partie de celui-ci à la création, le reste sera versé à la société sur appel du gérant, dans un délai de 5 années.

L'avantage est de créer une société avec un faible capital s'il en est besoin, et de prévoir un investissement obligatoire pour chaque associé, jusqu'à un montant déterminé à l'avance, pour lequel chaque associé s'engage.

L'inconvénient majeur de la non libération à la création : l'imposition des bénéfices sera fixé à 28 % jusqu'à ce que le capital prévu soit versé par tous les associés, mais cet impôt ne sera seulement que de 15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfices, et 25 % au delà.

Pour éviter ces soucis, nous vous conseillons de créer de préférence une SCI à capital variable. On apporte dans cette forme, le capital disponible lors de la création, puis on l'augmente au gré des besoins sans conditions de date ou de montant (sauf décision en assemblée générale). Voir l'article sci à capital variable

Le choix d'une imposition sur les sociétés peut être intéressante dans le cas où les biens immobiliers sont importants, nécessitent un entretien permanent avec un personnel adéquat, facturation de TVA sur les loyers si les biens sont loués à des personnes morales (possibilité de récupérer cette TVA, ainsi que celle facturée par les fournisseurs sur le matériel et les prestations...), etc.

Cependant, il est bon de simuler des calculs, en tenant compte de l'imposition des associés sur le montant des bénéfices perçus.

Finalement, on retiendra en priorité l'application de l'imposition sur le revenu (IR), moins contraignante qu'une SCI imposée sur les sociétés, la gestion est souple et ne nécessite pas l'établissement annuel d'un bilan. Il est cependant pas interdit d'en établir un...

A consulter également :

• SCI FAMILIALE : acheter un bien immobilier entre membres de la même famille.