fiscalite de la sci et sa comptabilite


La comptabilité d'une
SCI ayant opté pour le
régime de l'imposition
sur les revenus est
extrêmement simplifiée
par rapport à celle
ayant opté à l'impôt sur
les sociétés...

Une SCI étant une société civile, il ne lui est pas imposé de tenir une comptabilité commerciale rigoureuse, ni d'ailleurs de publier ses comptes et les déposer chaque année au tribunal de commerce, comme sont tenues toutes les autres structures à but commercial, sauf si la SCI est imposée à l'Impôt sur les sociétés (IS) auquel cas, elle est tenue à une comptabilité rigoureuse avec application du plan comptable, règles applicables aux entreprises commerciales, dépôt des comptes, etc.

Dans le cas où elle est imposée à l'impôt sur le revenu (IR), elle sera très simplifiée et pourra consister en un livre journal avec une colonne « recettes » et une autre, « dépenses ». Une autre colonne pourra indiquer le numéro des pièces (factures ou autres justificatifs, à conserver dans un dossier, à numéroter et à reporter par ordre chronologique).

Imposition à l'impôt sur le revenu (IR):
elle est translucide


Il existe deux mode d'impositions pour la société civile immobilière : l'imposition sur le revenu, et l'imposition sur les sociétés.

Les conseils d'un comptable seront bien entendu, s'avérer très utiles, n'hésitez pas à envisager une consultation.

En règle générale, la SCI est imposée d'office, sauf option contraire, à l'IR (imposition sur les revenus). La société ne paie pas d'impôts, en revanche, chaque associé est imposé par rapport aux bénéfices qu'il perçoit en fin d'exercice, annuellement.

En cas de décès d'un associé, il n'y a pas a établir de prorata entre le début de l'exercice, le décès est considérée comme la date de fin des comptes annuels pour la personne concernée. Les héritiers percevront le montant total des bénéfices de l'exercice social en cours, qu'à sa clôture (attention, le réglement de la succession notariale peut "traîner" jusqu'à ce que le bilan de la société soit établi et approuvé par une assemblée générale. Les impôts sur la perception des bénéfices ainsi que le montant des dettes, s'il en existe, seront à la charge des héritiers).

En cas de vente des parts sociales, c'est la personne propriétaire au moment de la distribution des bénéfices qui sera imposée. Donc, l'acheteur et non le vendeur. Il pourra au moment de la vente, être conclu un accord entre les deux parties, pour un paiement au prorata temporis, mais cet arrangement n'est pas opposable au fisc.

En cas démembrement, une répartition particulière des bénéfices peut être établi (par écrit, enregistrée au service des impôts avant la clôture de l'exercice social en cours) entre le nue-propriétaire (le propriétaire du bien immobilier, lequel peut percevoir les plus-values) et l'usufruitier (celui qui reçoit les loyers). Quoi qu'il en soit, chacun paiera individuellement, un impôt proportionnel à la somme qu'il aura reçue.


L'application de la Flat Tax apporte une simplification et 2,2 % d'économie


Les associés peuvent opter dès la création ou en cours d'exercice, pour le régime d'imposition sur les sociétés (IS). Dans ce cas, aucun associé ne sera imposé.

En 2018, le Ministère des Finances a mis en place un nouveau système d'imposition simplifié appelé " Flat Tax " plus connue sous la dénomination de Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU).

Avant celle-ci, le bénéfice des sociétés était imposé à 15 % jusqu'à 38 120 euros (porté à 42 500 euros au 1er janvier 2023) de bénéfices,et 25 % au delà de ce plafond. On retrouvait à partir d'un certain seuil, une imposition à 33,33%. A celà, s'ajoutait ensuite une contribution sociale de 17,2 %.

La Flat Tax simplifie à la fois le calcul de l'IS et une économie de 2,2 %. Désormais appliquée d'office, l'imposition est uniformément de 30 % tout confondu, quel que soit le type de société et le montant du bénéfice. Ces 30 % comprennent l'imposition sur les bénéfices pour 12,8 % (au lieu de 15) et 17,2 % de prélèvements sociaux.

En cas de dettes sociales, les associés, sont tenus de payer le déficit en proportion des parts dont ils disposent dans le capital social. Exemple, un associé dispose de 40 % des parts sociales. Il devra participer aux dettes jusqu'à hauteur de 40 %. A l'inverse, en cas de bénéfices, il encaissera 40 % ce ceux-ci.

Attention : le choix d'opter pour l'imposition sur les sociétés est irrévocable. Il ne sera pas possible de revenir à l'imposition sur le revenu, par la suite. Elle bénéficie d'une exonération de 95 % sur les sommes remontées vers elle pour être réinvesties


Holding ou pas holding ?

 

Une holding est un groupe de sociétés (deux au minimum) composée d'une société mère et d'une ou plusieurs sociétés filles.

Les bénéfices de la ou des sociétés filles sont remontés vers la société mère. L'opération apporte des avantages financiers, et fiscaux, notamment, une exonération de 95 % des impôts sur les sociétés. Autrement dit, la holding ne paie que 5% d'IS, la ou les SCI filles (celle qui verse les bénéfices à la holding) ne paie pas la Flat Tax (30 %).

En cas de perte, c'est elle qui prend en charge les déficits. Il existe des critères d'obligations et de fonctionnement, le propos de cet article n'est cependant pas ce type de montage, mais celui de la fiscalité de la SCI...

Ce montage n'est cependant pas simple... et nécessite les conseils d'un professionnel du droit fiscal ou d'un expert comptable.


Différences essentielles entre l'imposition en
IS ou IR ?


• Imposition sur le revenu (IR).

- La société n'est pas imposée. Ce sont les associés qui le sont, proportionnellement au montant encaissé lors de la distribution des bénéfices en fin d'année.

- Les associés sont responsables sur leurs biens personnels (sauf la résidence principale qui est protégée)

- Les frais réels ne sont pas déductibles.

- La comptabilité est très simplifiée (un cahier avec dépenses/recettes suffit). Les factures doivent être conservés.

Il n'y a pas d'obligation d'établir un bilan annuel à établir, ni a déposer ce dernier auprès du greffe du tribunal de commerce.

• Imposition sur les sociétés (IS).

- La société subit une imposition sur les bénéfices (Flat Tax).

- Les frais réels sont déductibles (ce qui permet de réduire les bénéfices).

- Les associés ne sont responsables des dettes qu'à hauteur de leur participation au capital. Exemple : si un associé dispose de 30 % des parts, il ne sera responsable que pour 30 % des dettes.

- La comptabilité et la gestion sont rigoureuses. Un bilan soit être établi chaque année, formalités de dépôt des comptes auprès du tribunal de commerce. Ces obligations ne sont pas imposées aux SCI imposées à l'IR.

- Le capital peut ne pas être libéré en totalité par les associés. Ils peuvent n'apporter que 20 % à la création de la société et le reste, soit 80 %, dans les 5 années suivantes (ou moins, selon la décision prise par les associés lors de la première assemblée générale ordinaire (AGO) de constitution.

L'inconvénient majeur de la non libération à la création est fiscale : l'imposition des bénéfices de la SCI sera fixée à 25 % jusqu'à ce que le capital prévu soit versé par tous les associés. Elle ne pourra bénéficier de la flat tax jusqu'à sa libération totale

Pour éviter ces soucis, nous vous conseillons de créer de préférence une SCI à capital variable. On apporte dans cette forme, le capital disponible lors de la création, puis on l'augmente au gré des besoins sans conditions de date ou de montant (sauf décision en assemblée générale). Voir l'article sci à capital variable

Le choix de l'impôt sur les sociétés (IS) peut être intéressante dans le cas où les biens immobiliers sont importants, nécessitent un entretien permanent avec un personnel adéquat, facturation de TVA sur les loyers si les biens sont loués à des personnes morales (possibilité de récupérer cette TVA, ainsi que celle payée lors de l'achat du bien ou terrain à bâtir, par les fournisseurs sur le matériel et les prestations...), etc.

Cependant, il est bon de simuler des calculs, en tenant compte de l'imposition des associés sur le montant des bénéfices perçus.

Finalement, on retiendra en priorité que l'application de l'imposition sur le revenu (IR), moins contraignante qu'une SCI imposée sur les sociétés (IS), la gestion est souple et ne nécessite pas l'établissement annuel d'un bilan. Il est cependant pas interdit d'en établir un...

L'imposition sur les sociétés permet en revanche de "récupérer" la TVA et déduire tous les frais liés au bien (rénovation, achats du bien et du matériel d'entretien, etc.).

A consulter également :

• SCI FAMILIALE : acheter un bien immobilier entre membres de la même famille.




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