Comment fixer le prix d'un loyer commercial variable
En cas de crise comme fut celle de 2020 à 2021/2022 en raison de l'épidémie du COVID 19 fut un cauchemard pour les commerçants, artisans, et autres professions libérales. Le montant du loyer reste inchangé quelle que soit la situation économique.
Il existe une autre formule moins connue qui existe pourtant depuis longtemps : celle
du "loyer variable" calculé selon les résultats. La solution ?
Le loyer au montant variable peut être proposé mais pas imposé au propriétaire. Ce type de contrat est souvent utilisé par les centres commerciaux, concessionnaires, franchisés, etc. Il peut être en fait proposé dans toutes les activités.
Le fonctionnement est assez simple dans son ensemble : le loyer est indexé sur le chiffre d'affaires réalisé par le locataire.
Ceci implique une confiance entre les deux parties. Chaque année, le bilan sera présenté au bailleur. D'un commun accord, ils décideront de la méthode de calcul du bail, et le pourcentage versé au titre des loyers, de la période de révision, les modalités d'application, etc. Le tout sera consigné dans un contrat de location (bail) et des avenants à chaque révision.
Rappelons que les baux de moins de 12 ans sont signés entre le propriétaire et le locataire, le notaire n'est pas obligatoire. En cas d'absence d'accord concernant l'interprêtation ou/et l'application des conditions énumérées dans le contrat de location, le tribunal de commerce du ressort de la partie plaignante pourra être saisi.
Fixation du prix du loyer
Il n'y a pas de réglementation du montant initial d'un loyer. Il est librement fixé par les parties au contrat, tout comme les modalités de paiements.
Les loyers commerciaux de locaux non meublés ne sont pas assujettis à la TVA. Toutefois le preneur (locataire) peut demander à ne pas en être exonéré. Les locaux loués équipés sont eux, soumis à la TVA de 20 %.
En régle générale, pour calculer le prix du loyer mensuel, on adopte la formule suivante (non obligatoire) :
surface (m2) de l'espace commercial x par le prix au mètre carré : (divisé) par 12
Exemple : un local commercial de 100 m2 est situé dans une zone où le mètre carré est de 200 euros, ce qui se traduit, en appliquant la précédente formule : 100 x 200 = 20 000 euros puis divisé par 12 (nombre de mois dans l'année) = 1 666 euros.
il est possible de proposer un loyer forfaitaire librement décidé par le propriétaire.
Le loyer variable
En principe, le locataire doit présenter (facultatif) son compte prévisionnel pour les trois premières années dès la signature du contrat de location. Le bailleur et le preneur ont toute latitude pour fixer le prix du loyer de départ.
D'un commun accord entre les parties, le loyer commercial peut être composée d'une partie fixe nommée "loyer minimum garanti-LMG" et d'une partie variable nommée "loyer variable" (8 à 9 % maximum pour ne pas être considérée comme excessif) par rapport au chiffre d'affaires HT réalisé par le locataire.
La réévaluation du loyer fixe s'effectuera tous les 3 ans et chaque année pour la partie variable (ou autre période) fixée dans le bail en fonction du chiffre d'affaires.
Références juridiques :
• Code du commerce, article L145-33
• Arrêt n° 809 du 7 mai 2002 - Cour de cassation - Troisième chambre civile
