questionssci


La LMP,
location meublée
professionnelle, peut
avantageusement être
adoptée pour la location
de biens !
Un véritable petit
paradis fiscal français...

Une SCI ne peut pas faire de la location meublée, qu’elle soit une opération civile. Si cette location est accompagnée de la fourniture de prestations (exemple : lavage du linge, nettoyage des locaux, fourniture de petits déjeuners, etc.) la location devient commerciale. La LMP peut ressembler quelque part, à un véritable petit paradis fiscal français, avec quelques réserves, bien entendu…

Le loueur professionnel est obligatoirement inscrit au registre du commerce. Pour que la location soit qualifiée de « professionnelle » fiscalement, trois conditions doivent être remplies cumulativement :
• l’activité de loueur en meublé professionnelle doit excéder les autres revenus d’activité du contribuable,
• le loueur doit réaliser une recette annuelle supérieure à 23.000 euros TTC par l’ensemble du foyer fiscal,
• le loueur doit être inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés.

La location devient une location « non professionnelle » si l’une de ces trois conditions n’est pas remplie.


Imposition


Les revenus tirés de la location sont imposables dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers.

Selon l’importance des revenus, les contribuables sont soumis à certaines obligations :
- Le régime du micro-BIC s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à 32.600 euros. La déclaration s’effectue sur l’imprimé d’ensemble des revenus, à laquelle doivent être joints divers documents précisés dans le « mode d’emploi » accompagnant cette déclaration.
Toutefois, le contribuable a la possibilité d’opter pour le régime réel ou le réel simplifié.

- Le régime du réel est appliqué lorsque le montant du chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 32.600 euros (déclaration sur imprimé 2031 + bilan simplifié, tableau des immobilisations, etc.).
Dans le cas ou un déficit est constaté, il est imputable sur le revenu global du contribuable.


Déductibilité


Les frais liés à l’activité sont déductibles, quel que soit le régime d’imposition. Le contribuable peut aussi déduire un amortissement de l’immeuble loué lorsque :

- le contribuable adopte d’un régime du réel (normal ou réel simplifié). Les différentes charges liées directement à l’activité viennent en déduction des bénéfices pour le calcul de l’impôt. Il peut être alors constaté, un déficit.

- Le contribuable relève du régime micro-BIC. Il est alors appliqué un abattement forfaitaire de 50 % sur le chiffre d’affaires déclaré.


Déficits


Lorsqu’un déficit est enregistré, il est imputable sur le revenu global du contribuable, sauf pour les charges non-déductibles. Toutefois, il y a lieu de noter que l’amortissement ne peut jamais donner lieu à la constatation d’un déficit fiscal. La fraction d’amortissement exclue alors viendra s’imputer sur les premiers exercices bénéficiaires. Attention : s’il est décidé d’opter pour le régime micro BIC, il sera impossible de constater un déficit.


Plus-values sur la revente
du ou des biens immobiliers


En cas de cession, les plus-values seront soumises au régime des plus-values professionnelles dans les conditions suivantes :
- Les plus-values à « court terme » sont imposées somme un bénéfice dans la catégorie des BIC ;

- Les plus-values à « long terme » sont imposées au taux (réduit) de 19 % (soit 34,5 % avec les contributions sociales obligatoires). Néanmoins, un abattement par année de détention est appliqué.

Des exonérations sont possibles sur les plus-values générées :

- Lorsque le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas ou atteint un montant de 250.000 euros HT, la plus-value peut être exonérée si l’activité de location s’exerce depuis au moins 5 années.

- Peuvent bénéficier d’une exonération partielle dégressive, les exploitants qui excèdent le seul précédemment indiqué, sans toutefois dépasser 350.000 euros/an. Dans ces conditions, seule une partie de la plus-value est soumise au taux réduit d’imposition.


La TVA sur les meublés professionnels


Par principe, les locations meublées ne sont pas assujetties à la TVA, à l’exception des cas suivants si :

- il est offert en plus du local meublé ou garni : un hébergement, un service proche de l’hôtellerie (fourniture de linge de maison, nettoyage des locaux, petits-déjeuners, réception des clients). Egalement, s’il est immatriculé au registre du commerce (RCS) au titre de cette activité.

- hébergement dans un hôtel de tourisme, village ou résidence de vacances, classé ou agréé.

Les résidences de vacances sont classées dans trois catégories différentes :
- de tourisme classées,
- médicalisées,
- pour les étudiants.

Les résidences avec service obtiennent un avantage fiscal permettant de demander dans certaines conditions, le remboursement de la TVA ayant grevé leurs acquisitions. Bénéficient aussi d’un régime fiscal privilégié, les résidences de tourisme situées en zone de revitalisation rurale (ZRR).


Exonération de l’ISF


Les locations meublées professionnelles considérées comme des biens professionnels, et ne sont en principe, pas pris en compte dans le calcul de l’ISF.

Pour en bénéficier, le loueur professionnel doit :
- être inscrit au registre du commerce (RCS) comme loueur professionnel
- sa recette doit être supérieure à 23.000 euros de recettes annuelles (soit 1.917 euros par mois !).
- cette activité doit au moins couvrir 50 % de son revenu.


Les inconvénients du statut


- obligation d’établir une comptabilité comme une société,
- entraîne des formalités fiscales plus importantes qu’un bailleur classique (en SCI par exemple),
- la taxe professionnelle et les prélèvements sociaux réduisent les bénéfices,
- le plancher de 23.000 euros/an minimum, susceptible d’augmentation pour l’an prochain, n’est pas évident à atteindre, en tenant compte de la période hors vacances qu’il faudra rentabiliser pour apporter du chiffre d’affaires.


Conclusion


Cette activité est intéressante et peut permettre un revenu partiel ou à plein temps appréciable. Dans le cas où le loueur en meublé professionnel n’atteint pas les seuils indiqués dans cet article, il ne peut bénéficier du statut de loueur professionnel, il endosse alors celui de « loueur meublé non profession ». Les désavantages essentiels résident dans l’impossibilité d’imputer les déficits sur le revenu global.

Précisons que l’activité de loueur professionnel en meublé peut également se dérouler judicieusement en SARL de famille (de préférence, à capital variable) ou de toute autre société soumise à l’impôt sur le revenu comme une SAS de famille par exemple, sans qu’il puisse être remis en cause l’intérêt fiscal. Dans le terme « de famille » on entend que le capital est composé uniquement de personnes de la même famille (parents en ligne directe, entre frères et sœurs ainsi qu’entre les conjoints).

Textes de référence :
• Code Général des Impôts, articles 8 et 218 bis

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