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Structure idéale pour
acheter et revendre
de l'immobilier et
réaliser des bénéfices
mais aussi en vendant
des terrains à bâtir,
parts de sociétés,
fonds de commerce...

C'est celle de marchand
de biens. Cette activité
ne convient pas aux
SCI.

Un job à part entière : celui de marchand de biens. Cette profession n’est pas réglementée, tout le monde, ou presque peut l’exercer sans avoir besoin de présenter des diplômes ou autre antériorité de salariat dans la profession, contrairement à la plupart des professions immobilières. C’est un commerçant dont les obligations comptables sont celles habituelles d’une entreprise.

Il a l’obligation de ne pouvoir revendre que les biens dont il est propriétaire. Il ne peut par exemple vendre un produit sur lequel il ne percevrait qu’une commission.

Son but est de faire des bénéfices. 


Champs d’action du marchand de biens


L’activité de marchand de biens est constituée par l’achat et la revente régulière de produits issus de l’immobilier. Son activité s’étend sur les :

  • biens immobiliers,
  • parts et actions de sociétés à prédominance immobilière,
  • terrains constructibles,
  • fonds de commerce.

 

La forme juridique


L’activité de marchand de biens oblige à contracter un ou des prêts bancaires pour procéder à l’achat, d’où un risque dans le cas où l’opération de rachat ne dégage pas suffisamment de bénéfices. La forme juridique de sa structure juridique est donc importante. La forme d’entreprise individuelle ou de société à responsabilité non limitée n’est pas recommandée.

Les formes idéales sont les SAS, SASU, ou encore, la SARL pour lesquelles les associés ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports dans le capital.   


La fiscalité du marchand de biens


Il bénéfice d’une fiscalité avantageuse dans quelques situations. La première est celle de la diminution des droits chez le notaire, appelés à tord : frais de notaire, puisque la majorité de sa facturation sont des taxes reversées à l’Etat.
Le marchand de biens paiera entre 2 et 4 % au lieu de 7 à 8 %.

D’autre part, il ne paie de la TVA (au taux normal) que sur la marge, c’est-à-dire la somme comprise entre le prix de revente et le prix d’achat. Il n’en paie pas sur le prix du bien. Exemple : prix acheté + rénovation éventuelle : 100 000 euros. Prix de vente : 125 000 euros. Bénéfices réalisés : 25 000 euros sur lesquels il paiera la TVA soit 5 000 euros. Le bénéfice net sera de 20 000 euros. Cette marge représente 20 %.

Pour ce qui concerne l’imposition sur le revenu, il est fonction du statut juridique avec lequel il exploite.

1°- S’il s’agit d’une entreprise individuelle, ou d’une société à responsabilité NON limitée, l’entrepreneur ou chaque associé sera imposé selon le régime de la micro entreprise – et non celui micro-fiscal ou micro fiscal simplifié réservé à l’auto entreprise baptisée depuis janvier 2015, micro entreprise - si cette option a été choisie lors de la création, du régime réel simplifié, réel ou celui de la déclaration contrôlée. Autrement dit, il sera imposé comme un commerçant, ou sur le montant des bénéfices s’il s’agit d’une société.

2°- S’il s’agit d’une société à responsabilité limitée : SASU, SAS, SARL – la société sera imposée au taux de 15 % jusqu’à 38 120 euros et 33, 33 % au delà. Ensuite, chaque associé sera personnellement imposé sur le montant des sommes encaissées dans la catégorie des revenus fonciers, un peu comme l’imposition sur le revenu.

Autre article sur la fiscalité pouvant vous intéresser :
• fiscalité du marchand de biens     

 

Les interdictions


L’activité est interdite aux personnes exerçant l’activité suivante :

  • Huissier de justice ;
  • commissaire-priseur ;
  • notaire ;
  • avocat ;
  • expert-comptable et intermédiaires de cette profession ;
  • pharmacien ;
  • architecte

Il n’est pas possible non plus d’exercer cette profession pour :

  • les mineurs ;
  • incapables majeurs ;
  • majeur en tutelle ;
  • majeur en curatelle ;

 

Nous recommandons pour cette activité, la création d’une SASU – sans associé – ou SAS – pour plusieurs associés – particulièrement à capital variable pour la souplesse apportée.

Autres articles pouvant vous intéresser, en rapport avec ce sujet :

www.devenir-marchanddebiens.com

Dossier idée de business « marchand de biens »




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