Comment écrire les statuts d'une société SCI, et quel contenu ?

Comme pour toutes les formes de sociétés (sauf les sociétés de fait), et statuts de la SCI doivent être rédigés obligatoirement par écrit. C’est un règlement applicable pour son fonctionnement, son administration et sa résiliation. Alors, comment écrire les statuts, que doit-on y écrire ? Le point...

Les statuts peuvent être établis et signés librement par les associés. On parle alors de statuts « sous seing privé ». Le recours à un avocat, un comptable ou un notaire n’est pas obligatoire. La valeur juridique est égale.

Néanmoins, le recours à un notaire est obligatoire en cas d’apport d’un bien immobilier par un ou plusieurs associés. Il établira un acte appelé « acte authentique » ou « acte notarié ».

Rédaction des statuts :
les mentions obligatoires

Les statuts doivent contenir un certain nombre de mentions définies par la loi. En particulier, il s’agit de :

• nom de la société ;

• l’adresse de son siège social. C’est un peu le domicile de la SCI. Il peut être établi chez le gérant de la société, dans une société, à l’adresse d’un bien appartenant à la société, ou dans une domiciliation commerciale ;

• l’objet social.
Il s’agit du but poursuivi. Dans une SCI (à part les SCI de construction-vente) il ne peut être commercial, il doit être civil ;

• liste des associés.
Au minimum le société comprendra deux personnes avec leur identité complète, date de naissance, adresse, profession ;

• le montant du capital.
Il est divisé par un nombre de parts pour chaque associé. La forme du capital (fixe ou variable. A défaut d’indication, il sera à capital fixe) ;

• les apports de chaque associé.
Il peuvent être de plusieurs natures :

- en numéraire (en argent),
- en nature (bien immobilier), ou
- en industrie (temps et services apportés gratuitement à la société, lequel sera estimé en parts).

Nous vous recommandons de ne pas utiliser ce type d’apport pour la SCI, souvent sujet à problèmes ;

• la durée. Celle-ci ne peut être supérieure à 99 ans, mais est renouvelable par tacite reconduction (c’est-à-dire, automatiquement, pour une même période en principe, ou une période plus courte. La décision appartient aux associés).

Les statuts de la SCI contiennent également les modalités de :

• fonctionnement ;

• nomination et de destitution du gérant, ses modalités de rémunération s’il n’est pas associé (note : une SCI n’est pas une forme de société pour le salariat. Habituellement, cette fonction est bénévole, sauf en cas de patrimoine important à administrer) ;

• modification des statuts ;

• dissolution de la société civile immobilière ;

• tenue des comptes, versement des bénéfices ;

• tenue des assemblées des associés (assemblée réunissant tous les associés) ;

• cession des parts sociales ;

• règles de majorité (quorum) dans les décisions entre les associés ;

• comptes courants d’associé (avance de l’argent, remboursée selon les modalités convenu en commun. Un intérêt peut même s’appliquer. C’est aussi un moyen d’apporter des capitaux de manière fiscalement transparente, sans formalité, avec une perspective de récupération) ;

• règles en cas de conflits, pour résoudre les problèmes ;

• clauses particulières (cession, tontine, etc.).

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Ne prenez pas de risques à recopier des statuts trouvés ça et là, sur le net, ou ailleurs. Au vu de l'importance de l'opération envisagée, qu'il s'agisse d'un achat, ou un transfert, vous faut-il prendre des risques d'annulation de l'achat ou la vente du bien immobilier uniquement dans le but d'avoir voulu économiser quelques centaines d'euros en les bricolant ? Certainement pas...

En cas de mauvaise rédaction, vous devrez faire face le moment venu, à des problèmes parfois extrêmement importants. Mieux vaut s'adresser à un professionnel du droit ou utiliser un dossier vous apportant les informations nécessaires à la création...

Dans la plupart des cas, les banques, pour assurer le financement du projet, conseillent le montage d'une SCI. La raison en est simple : une personne particulière n'est pas éternelle et sa disparition peut entraîner de multiples complications. En revanche, une société subsiste après la mort d'un associé !

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Question posée récemment.

Question : Mon mari cumule des dettes pour un montant total de 56.000 euros. Nous sommes mariés sous le régime de séparation de biens. Lors de l'achat d'un bien immobilier, nous avons ensemble, créé une SCI.

Nous l'avons créé nous même avec des statuts trouvés sur internet. Aujourd'hui, je me pose une question : un huissier peut-il saisir les biens immobiliers de la SCI. Selon un expert comptable, les statuts comportent des clauses inadaptées. Peut-il en profiter pour vendre la maison ?

Réponse :

NON. Le huissier ne peut saisir que les parts de votre mari. Il ne peut ordonner la vente du ou des biens immobiliers, dont la SCI est propriétaire (et non votre conjoint). Toutefois, il ne peut déroger aux clauses d'agrément et autres insérées dans les statuts.

Il est donc d'une grande importance que ces derniers soient rédigés avec une extrême prudence par un spécialiste, en évitant toutes copies en provenance du net, pour éviter des situations catastrophiques, lesquellesjamais immédiatement, mais plusieurs années parfois, après la création.
L'avis d'un notaire sera toujours le bienvenu et vous déconseillons d'écrire ou recopier vos propres statuts. Laissez cette place à un spécialiste du droit.

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