Peut-on et faut-il amortir
un immeuble
dont la SCI est propriétaire ?

La question de l'amortissement de l'immeuble ou bien immobilier appartement à une société civile immobilière se pose fréquemment : faut-il ou pas le ou les amortir, dans quelles conditions celui-ci est possible, le montant de l'immobilier a t-il une incidence sur la durée ou les conditions d'application ?

Le régime fiscal est déterminant

lorsque la Société Civile Immobilière dépend du régime de l’imposition sur le revenu (IR) : L’amortissement de l’immeuble est inclus dans la déduction forfaitaire pour le calcul des revenus fonciers. Il n’est donc pas nécessaire de déduire des amortissements.

Lorsque la SCI appartient au régime de l’imposition sur les sociétés (IS) : Il faut obligatoirement effectuer l’amortissement de l’immeuble tous les ans, selon la période d’utilisation du bien (à voir avec votre comptable. La comptabilité de la SCI doit respecter les règles posées par le code de commerce.

Les amortissements font l’objet d’une déduction fiscale. Si la SCI dépend de l’imposition sur les revenus, le gérant peut ne pas comptabiliser l’amortissement de l’immeuble, ce qui entraine plusieurs conséquences :

• pas d’incidence sur l’imposition du revenu foncier car il est déterminé en tenant compte de la déduction forfaitaire (14%) comprenant l’amortissement;
• pas de répercussion non plus sur l’imposition des plus-values car elle est précisée selon les règles des plus-values des particuliers, ne tenant pas compte de l’amortissement de l’immeuble;
• mais une incidence sur l’évaluation de la SCI.

1- Si la SCI a pour vocation la transmission patrimoniale, il est recommandé de comptabiliser les amortissements afin de pouvoir minorer l’actif successoral transmis au décès du propriétaire ou de l’usufruitier des parts de la SCI.
2- Si la SCI a pour fins la création d’une plus-value immobilière, il n’est pas nécessaire de comptabiliser l’amortissement : le fait qu’il n’y ait pas tous les ans un amortissement sur l’immeuble élève le bénéfice comptable de la SCI.
Ce bénéfice est réparti entre les associés sous la forme d’une augmentation de compte courant d’associé, sauf si la société ait assez de disponibilités pour verser l’argent. De cette façon, si les parts sociales sont cédées, les associés pourront négocier leur compte courant. L’article 1690 du code civil énonce que cette cession de comptes courants n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu, et n’est pas soumise aux droits d’enregistrement.

Précision importante : Si parmi les associés on compte des « personnes morales » ou des personnes physiques commerçantes, la SCI a obligation de comptabiliser les amortissements, même si les associés ne possèdent qu’une seule part dans la société.

Conseil : consultez un comptable ayant une bonne connaissance de la gestion des SCI. Il vous aidera à mieux comprendre le processus, et vous apportera de bons conseils pour la suite.

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