Qu'est-ce que l'usufruit ?
Droits et obligations

L’usufruit est le droit (jouissance) d’utiliser un bien dont il n’est pas propriétaire, mais doit en assurer la conservation. La personne qui acquiert ce droit devient l’usufruitier.

Il peut s’agir :
- du droit d’habitation d’un immeuble ;
- du bénéfice des intérêts d’une somme d’argent ;
- de la récolte d’arbres fruitiers ou d’un terrain agricole ;

Il est donc possible de diviser le droit de propriété en deux :
- la nue-propriété appartenant au propriétaire ;
- l’usufruit bénéficiant à l’usufruitier.

Différence entre usufruitier et nue-propriété

L’usufruit (usufruitier) désigne une personne morale (société) ou personne physique (particulier) a qui on donne le droit de profiter d’un bien (jouissance) qui ne lui appartient pas.
La nue-propriété (nue-propriétaire) est l’inverse : elle désigne le propriétaire d’un bien qui n’en a pas la jouissance.

Cas pratique : une personne d’un certain âge décide avant sa mort, de régler la répartition de ses biens immobiliers. Elle les partage en donnant en nue-propriété à ses enfants, tout en gardant la jouissance (en d’autres termes, elle donne son ou ses biens immobiliers à des tiers de sa famille, mais conserve le droit d’y vivre jusqu’à la fin de sa vie). C’est elle qui réglera les droits de cession. Ils seront moins importants que si les enfants avaient eu à les payer. A son décès, ces derniers n’auront plus de droits à régler.
La consultation d’un notaire est obligatoire dans tous les cas. Il apportera les conseils nécessaires pour orientera les intéressés pour payer le moins de taxes possibles. Il n’est pas possible d’indiquer ici, le montant des honoraires de ce conseil. Contactez un notaire près de votre domicile.

Comment devient-on usufruitier ?

On distingue selon la loi et selon le contrat. Selon la loi :
- l’usufruit des parents sur les biens de leurs enfants mineurs ;
- les droits successoraux du conjoint survivant en usufruit, en présence de descendants, frères, sœurs, neveux, ascendants.
Selon le contrat : la vente ou la donation d’un droit d’usufruit

De quels droits dispose l’usufruitier ?

Ses droits sont les suivants :
- d’usage et d’habitation ;
- de bénéficier des fruits du bien objet de l’usufruit, c’est à dire les récoltes (fruits naturels), intérêts d’une somme d’argent, loyers, arrérages d’une rente viagère (fruits civils). La perception des fruits se fait de manière proportionnelle à la durée de l’usufruit ;
- d’user de la chose à charge de la rendre en fin d’usufruit, en même quantité et qualité en respectant l’usage devant être fait de la chose ;
- de donner à bail son droit d’usufruit, de le vendre ou le céder à titre gratuit
- de louer le bien faisant l’objet de l’usufruit, sachant qu’en matière de bail rural et de bail d’immeuble à usage industriel, commercial et artisanal, il doit y avoir un accord du nu-propriétaire. Sans cet accord, l’usufruitier peut être autorisé par le juge à passer seul cet acte) ;
- de jouissance du droit de servitude, de passage ;

Note : La vente du bien, objet de l’usufruit, est soumise à l’autorisation de l’usufruitier. Le nu-propriétaire lui, ne peut porter atteinte aux droits de l’usufruitier.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?

- Il dispose de la chose en l’état après avoir fait établir un inventaire des meubles et un état des immeubles en présence du nu-propriétaire.
- Il ne peut réclamer d’indemnité pour amélioration du bien à la fin de l’usufruit.
Pèse sur lui une obligation de réparations d’entretien (pouvant être, par exemple, les réparations locatives dans un contrat de bail). Les grosses réparations, elles, sont à la charge du nu-propriétaire.
- Il est dans l’obligation d’assumer les charges liées à la possession (comme celles des charges locatives). Il pourrait s’agir, par exemple, du paiement de la taxe d’habitation.

Extinction de l’usufruit

Il faut savoir que l’usufruit prend fin uniquement par :
- Le décès de l’usufruitier.
- L’extinction du délai de l’usufruit si un terme a été convenu.
- En laissant dégrader ou en commettant des dégradations sur le fonds, en laissant dépérir par manque d’entretien.
- L’acquisition de la nue-propriété.
- L’absence d’usage pendant une durée de 30 ans.
- La perte totale de la chose

Textes de référence :
Code civil : articles 382, 578 à 624 et 767

Site gouvernemental : legifrance.gouv.fr

Autres articles pouvant vous intéresser, en rapport avec ce sujet :

• La clause de préemption

• Modèle de baux

• Usufruit, nue-propriétaire, démembrement. A lire absolument.