Quelle est la différence entre
le pas-de-porte
et le prix de cession

Il est coutume d’employer les termes " pas-de-porte " et " prix de cession " en matière de baux commerciaux, en confondant souvent l’un pour l’autre. Cependant, chacun d’eux a une valeur numéraire bien distincte.

Pour la bonne compréhension, précisons que le cessionnaire est le nouveau locataire, et le cédant, l'ancien locataire

Le pas-de-porte

Le pas-de-porte représente un prix payé par un locataire, lors de son entrée dans les lieux. Ce pas-de-porte peut être considéré par le bailleur, comme un supplément de loyer. Il doit alors être réparti sur toute la durée du bail et ajouté au loyer, pour l’application des indices de révision et de renouvellement du bail. Conseil d’Etat et de l’administration fiscale optent pour cette solution.

Il peut aussi être considéré comme la contrepartie d’un démembrement de propriété ou la moins-value causée à l’immeuble. Selon la Cour de Cassation, l’intention commune des parties doit être recherchée.

Le prix de cession

Le prix de cession est la partie que verse un nouveau locataire de locaux commerciaux (appelé le cessionnaire), à l’ancien locataire (le cédant) lors de la cession du bail en cours (cette somme englobe en principe, tous les éléments du fonds, y compris le droit au bail). Cette transaction se règle entre les deux parties (locataire nouveau et ancien), le bailleur des locaux loués n’étant pas concerné (il est étranger à la négociation et ne reçoit aucune commission sur cette opération).

Enfin, concernant la fixation du loyer, l’article 23 du décret du 30 septembre 1953 toujours en vigueur précise que " Le montant du loyer des locaux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative équitable. Celle-ci pourra être déterminée d'après :

1° la surface totale réelle réservée à la réception du public d'une part, ou à l'exploitation d'autre part, en tenant compte, de la vétusté et de l'équipement des locaux l'exploitant par le propriétaire, ainsi que de la nature et de la destination de ces locaux , de leurs accessoires et de leurs dépendances. Il peut être tenu compte de la surface des ouvertures sur rue par rapport à la surface totale du local ; La surface totale réelle affectée à la réception du public, d'une part, de la vétusté et de l'équipement des locaux mis à la disposition de l'exploitant par le propriétaire et, d'autre part , de la nature et de la destination de ces locaux , de leurs accessoires et de leurs dépendances. Il peut être tenu compte de la surface des ouvertures sur rue par rapport à la surface totale du local ;

2° La surface totale réelle des locaux annexes éventuellement affectés à l'habitation de l'exploitant et de ses préposés ;

3° Les éléments commerciaux ou industriels en tenant compte, d'une part, de l'importance de la ville, du quartier, de la rue et de l'emplacement, et, d'autre part, de la nature de l'exploitation et des commodités offertes pour l'entreprendre. Il sera également tenu compte des charges imposées au locataire.

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