Pourquoi et comment
créer une SCIA
pour acheter un immobilier
à plusieurs
• Parfait pour un achat de bien immobilier à plusieurs
• Une SCIA ne peut vendre ses lots qu'à ses associés
• Elle permet d'acheter un bien moins cher dans la plupart des cas
• On peut affiner le projet pour que l'ensemble immobilier soit plus attractif en aménageant les pièces commune (sport, piscine, etc.)
Il existe la SCI – société civile immobilière – à peu près connue de tous, ainsi que de nombreuses SCI spécifiques comme la société civile immobilière d’attribution de construction ou la société civile immobilière d’attribution de biens déjà construits – SCIA – abrégé identique pour les deux types de ces SCI.
C’est à cette dernière SCIA que nous allons nous intéresser. Elle peut se créer avec deux associés au minimum, aucun maximum imposé ni capital minimum.
L’objet social de la SCIA est extrèmement précis et ne peut consister qu’en l’achat d’un bien existant, ou d’un bien à construire au profit de ses seuls associés qui transformeront en plusieurs logements indépendants et apporteront leur part correspondante dans le capital social. Elle ne peut pas cumuler un autre but. La SCIA pour l’achat d’un bien déjà construit est structurée de la même manière que celle de construction, toutefois, celle-ci comporte des obligations, clauses dans les statuts, assurances, formalités administratives supplémentaires, etc.
Le but est défini par la loi :
Les sociétés civiles d'attribution ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance (location) peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi, même si elles n'ont pas pour but de produire un bénéfice. (NDLR : En revanche ils partagent le bien immobilier et en deviennent propriétaires proportionnellement à leurs apports décidés à l'avance)".
Note de la rédaction (résumé) : peuvent être devenir associés-propriétaires, des personnes physiques, mais également des personnes morales (SCI par exemple. Rien n'interdit à un autre type de statut juridique de devenir membre). Ainsi, une grande demeure dans un parc ou pourquoi pas, un château, devient à la portée de tous.
L'objet de ces sociétés comprend la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente telle que la copropriété.
A la différence d’une SCI de construction-vente - SCCV – qui ne peut pas vendre à ses associés, une SCI d’attribution – SCIA - doit obligatoirement vendre à ses associés.
A quoi sert une SCIA
Il peut vous arriver de rêver d’habiter une demeure de maître, une maison située dans un environnement idyllique, avec ou sans piscine, boisé, où tous vos voisins auraient le même esprit que vous. Chacun chez soi, mais des installations communes à proximité : sport, bibliothèque et pourquoi pas, petit étang avec d’agréables parasols où chacun pourrait échanger des idées, peut-être même, jardiner, organiser un barbecue, etc.
Tout est possible, seulement voilà, le budget nécessaire à un tel environnement nécessite un investissement dont vous ne disposez pas.
Une seule solution : acheter un bien immobilier à plusieurs réunissant tous vos critères, en apportant les modifications nécessaires pour le transformer en plusieurs appartements indépendants avec remise aux normes et rénovation... Le rêve devient réalité !
Exemple
Prenons un exemple concret. Supposons que votre dévolu se porte sur un bien de 850 m2 et que vous décidiez qu’au total, six personnes prendront part au projet. Chaque associé dans une structure juridique – la SCIA – recevra donc 100 m2 au minimum, le reste – soit 150 m2 - étant destiné aux parties communes, y compris sèche linge, abris... Avec les travaux de rénovation, aménagements adjacents, terrain, etc. l’ensemble va coûter 1 800 000 euros + 8% de taxes et frais de notaire, + frais de création et transformation en copropriété. Le budget s’élèvera aux environ de 2 600 000 €.
En supposant que la même surface habitable soit attribuée à chaque associé, le prix de revient d’un appartement tout compris, sera de l’ordre de 371 430 € plus les taxes pour l’Etat et honoraires du notaire - 8 % - lors de l’attribution de chaque lot soit 29 714 € + 371 430 € = 401 144 € .
Hors de ce projet, ce même logement aurait coûté bien plus cher sans répondre forcément à toutes les prestations fournies. On note que ce prix comprend tous les frais y compris ceux du cabinet notarial obligatoire.
D’ailleurs, les frais de ce dernier peuvent être pour une partie, négociés pour ce qui concernent ses honoraires. Ces chiffres et % ne sont donnés qu’à titre purement indicatif.
On peut développer un projet moins ambitieux, les frais seront moins élevés, bien entendu.
Capital et parts sociales des associés
Le capital sera variable, il pourra osciller entre un minimum et un maximum fixé, dans les statuts. Le capital réel de la société se nomme le capital souscrit. Il est composé de l’argent apporté obligatoirement par les associés.
Le capital souscrit est celui du montant du bien immobilier, y compris des frais de notaire, création de la société, sa dissolution-liquidation, transformation en copropriété après l’attribution de chaque lot, et les frais gestion.
Il est indiqué sur tous les documents administratifs et divisé en parts sociales dont le montant sera fixé librement par les associés. Ces derniers n’ont pas à apporter le montant du capital maximum.
Le capital minimum ne peut être inférieur à 10 % du montant du capital souscrit.
Exemple :
Le bien acheté - ainsi que les frais annexes prévisionnels - a été chiffré à 500 000 euros.
• Le capital souscrit sera donc de 500 000 euros.
• Le capital minimum sera fixé au moins à 50 000 euros (10 % du capital souscrit).
• Le capital maximum doit être supérieur au capital minimum. Les associés n’ont pas à apporter cette somme.
Etant donné l’enjeu, il est nécessaire de prévoir au moins le double du montant de l’investissement par rapport au capital souscrit. Par exemple : 1 000 000 euros. Rien n’interdit et n’a de conséquences financières à fixer ce capital maximum à 2 000 000 euros.
Si la modification du capital souscrit reste comprise entre 50 000 et 1 000 000 euros, aucune formalité (à part une déclaration auprès des impôts) n’est à effectuer (pas modification des statuts, de déclaration au greffe au tribunal de commerce ni d’annonce légale a publier).
Dans le cas où la modification fait passer le capital souscrit en dessous du minimum ou au dessus maximum, il y a lieu d’effectuer toutes les formalités indiquées précédemment.
Droit de rétractation...
Chaque associé non professionnel bénéficiera d’un droit de rétractation - de 10 jours pour une SCIA - à dater de l’achat des parts sociales, dans les mêmes conditions qu’un achat hors société
Conclusion.
Cette forme de SCI d'attribution est extrêmement intéressante pour le projet d'achat en commun d'un bien immobilier déjà construit. Le but n'est pas de faire des bénéfices, mais de se répartir l'espace acheté en plusieurs appartements individuels - appelés "lots" -, en y apportant toutes les rénovations d'agrément nécessaires (pas obligatoires) et la remise aux normes par exemple, des installations sanitaires, électriques, gaz s'il y a lieu, etc.
Elle permet également de choisir ses voisins puisque chaque associé devenant propriétaire donne son avis sur les nouveaux entrants. Ils conserveront dans l'avenir ce privilège.
Enfin, il peut être défini dans le projet, des aménagements extérieurs de confort comme aménagement d'un parc boisé s'il existe des possibilités, la construction d'une piscine commune (le top), une aire de jeux extérieurs pour les enfants mais aussi, une salle de repos ou de sports par exemple. Bref, un petit paradis où chacun serait chez soi, avec cependant des installations communes.
La structure juridique
La plupart du temps, ce projet d'une ou de personnes ayant déjà une idée précise du dossier représentant un espace de vie agréable pour tous les copropriétaires, dans ou autour duquel, ils (obligatoirement les associés de la SCIA) seraient heureux.
C'est au travers d'une société civile immobilière que s'organise le projet. Il doit comporter un certain nombres de clauses particulière à la SCIA.
Lorsque tous les lots sont répartis et que le notaire a établi pour chacun, un acte de propriété, les problèmes divers et travaux achevés, la SCIA n'a plus lieu d'être, une copropriété se substitue à elle ensuite.
Un dossier à vous procurer.
Un important "Dossier-kit de création"© rédigé par des spécialistes sous l'oeil avisé d'un juriste diplômé en droit des affaires et des sociétés (* voir fin d'article) vient d'être édités aux Editions Juridiques Pratiques. Il vous permet de créer vous-même, votre structure juridique de la Société Civile Immobilière d'attribution d'un bien existant, sans avoir à vous déplacer.
Il comporte 770 pages en grand format A4, scindé en plusieurs fascicules, apportant toutes les informations à connaître AVANT et APRES la création de la SCIA ainsi que d'un modèle pour la co-propriété. Les statuts de la SCIA à capital variable permettant de modifier le capital par l'arrivée ou le départ d'associés sans nécessité d'effectuer des formalités : il n'y a pas d'annonce légale à publier, ni dépôt des nouveaux statuts auprès du tribunal du commerce..
Les nouveaux associés après la création resteront anonymes vis-à-vis du grand public - mais pas des services de l'administration, ce qui est logique et peut intéresser certaines personnes souhaitant rester discrètes.
Exemple :
Une SCIA se forme entre deux associés prénommés Anthony et Richard au départ. Arrivent après la création, 4 autres personnes : Jessica, Antoine, Noémie et Paul.
Sur les statuts déposés au tribunal de commerce, figureront les noms de Anthony et Richard. Toute personne pourra obtenir une copie des statuts de la société et découvrir les coordonnés des deux fondateurs Anthony et Paul.
En revanche Jessica, Antoine, Noémie et Paul arrivés après l'immatriculation ne feront pas l'objet d'une mise-à-jour des statuts et leur nom restera inconnu du grand public.
Quel est le prix de revient du montage d'une SCIA
En la montant vous-même, le prix de revient de la structure SCIA n'est pas excessif :
- 66,68 euros (pas de TVA) pour l'immatriculation au registre du commerce,
- 21,41 euros (pas de TVA) pour registre des bénéficiaires effectifs (au greffe du tribunal) :
- 221 à 266 euros HT (TVA 20 % en sus) en France métropolitaine (ou 266 euros à Mayotte ou sur l'Ile de la réunion pour l'annonce légale)
Le
prix forfaitaire pour une création, identique dans sur le territoire depuis la loi du 1er janvier 2021) : 221 euros HT (TVA 20 % en sus) en France métropolitaine ou 266 euros à Mayotte ou sur l'Ile de la réunion
Ceci sont les frais minimum légaux, c'est-à-dire, obligatoires et non négociales (tarif du tribunal de commerce - Société Civile - pour 2022 Mise à jour au 1er janvier de chaque année - lien direct).
Les autre frais sont ceux des prestations extérieures pour créer votre SCIA par un professionnel du droit (avocat, notaire, juriste) auxquels nous vous recommandons de demander un devis.
Un dossier bien ficelé pour créer votre SCIA vous-même...
Pour la création, utilisez le
"Dossier-Kit de création"
lequel existe depuis plus de 42 ans (édité pour la première fois, en 1981). tout s'y trouve : infos, explication pour créer sans avoir à se déplacer de chez-vous, modèle des statuts pros, modèles de contrats et formules, modèles de rédaction de vos assemblées générales, etc... Vous n'avez besoin d'acheter rien d'autre. Son coût n'est que de 85 euros (selon les thèmes,
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(*) PRECISION : le juriste indiqué précédemment est titulaire des diplômes suivants :
• Licence de droit , économie et gestion ;
• Master I de Droit ;
• Master II de Droit de l'Ecole Normale Supérieure de Paris - Université Paris Nanterre
• Maîtrise de droit, gestion, économie, mention droit comparé
Ses sites internet :
• commentcreerunesociete.com
• juriste-assistant.com
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