La tontine permet d'écarter
les héritiers, et autres
avantages...

Aujourd’hui méconnue, la tontine, initiée par le banquier italien Lorenzo Tonti, est un outil juridique et fiscal permettant lors du décès du ou des premiers acquéreurs, de considérer le dernier survivant comme ayant toujours été l’unique propriétaire. Exemple : plusieurs personnes décident d’acheter un bien immobilier (peut importe qu’il soit privé ou professionnel) et constituent une SCI.

Si les associés décèdent, et progressivement réduit à un seul son nombre, le dernier survivant devient propriétaire à part entière du ou des biens immobiliers, les autres associés sont réputés n’avoir jamais existés, avec effet rétroactif au jour de l’acquisition. Ce qui signifie que les héritiers de ces disparus ne pourront prétendre à aucun droit, ni revendiquer quelconque héritage.

Pour bénéficier de cette tontine, la valeur du ou des biens immobiliers ne doit pas être supérieure à 76 000 euros. Dans le cas où la valeur dépasserait ce montant, le survivant devrait payer les droits de succession à hauteur de 60 % diminués d’un abattement aujourd’hui fixé à 1 570 euros. Notons que ces plafonds n’ont jamais été réévalués par l’administration fiscale.

La tontine se matérialise par l’insertion d’une clause dans les statuts, par un acte libre annexé par la suite aux statuts, sous seing privé ou éventuellement), par acte notarié, signé par tous les associés le jour de l’achat du bien immobilier.
Si la clause est insérée dans les statuts avant que le bien ne soit acheté, elle peut être librement rédigée. Si celle-si est ajoutée après l'achat, le notaire devra obligatoirement établir l'acte et l'enregistrer.
Elle prendra effet immédiatement. Rappel : la valeur juridique dans les deux cas est la même (qu’il y ait signature des statuts ou de l’acte avec la présence ou pas du notaire). Toutefois, ce dernier sera un excellent conseillé, engageant sa responsabilité dans la véracité de ses conseils).

Tontine ou pas tontine ?

Par définition, en matière de droit immobilier, la tontine est une clause d'accroissement insérée dans le contrat par lequel deux personnes au moins se portent acquéreur d’un même bien immobilier, stipulant que la part de l’un revient à l’autre lorsqu'il y a décès de l’une ou l’autre des parties.

Une procédure à double facette et qui présente au moins un caractère aléatoire de la clause en s'assurant que les associés sont d'âge et d'une santé comparables. Deux conditions d’applications s’imposent dans leurs plus grandes lignes et largeurs, on pourra retenir le caractère onéreux faisant du dit contrat une nécessité d’investissement de fonds afin de permettre l’acquisition du bien en question, le second est qualifié d’aléatoire, c’est-à-dire qu’il découle du seul fait que les coacquéreurs ne peuvent prévoir lequel d’entre eux décédera et vice et versa.

Le pacte tontinier devient un acte à titre gratuit à défaut d’aléa, la doctrine semble divisée sur le côté onéreux ou gratuit de la clause, la Cour de cassation ayant admis le caractère onéreux de la clause à contrario du régime de l’administration fiscale réputant ce mécanisme de transmission à titre gratuit.

Attention à la rédaction de la clause de tontine. Elle ne peut comprendre de conditions, ni une durée de validité. Lorsqu’elle est établie, elle ne peut être ni annulée ni modifiée. La clause de tontine n’a été remise en cause même dans la circonstance où le pacte tontinier, constitué de deux époux, est contesté en raison d’un divorce ou d’une séparation à la condition de respecter les conditions de validité (aliéa).

Quel est l’intérêt d’une clause dite tontinière dans un contrat de société ?

Généralement créée par plusieurs personnes (au moins deux), la tontine gère et conserve l’ensemble des biens immobiliers des acquéreurs dans le but d’éviter que le régime de l’indivision ne leur pose problème, notamment lors d'événements et ou impondérables. Il est à noter que si rien n’est stipulé dans les statuts, les parts sociales du pré-mourant peuvent être transmises immédiatement à ses héritiers directs hormis le fait que le survivant puisse exercer la faculté de rachat. Dans la majorité des cas, à défaut de détenir les fonds nécessaires à l’indemnisation des héritiers, le survivant se retrouve contraint de démêler des problèmes tels la gestion ou l’incapacité de jouir de l’immeuble en question, bien souvent, l’insertion d’une clause tontinière dans les statuts d’ une SCI permet d’éviter ce contretemps.

Dans sa globalité, une SCI créée par deux personnes dont chaque partie détient la moitié du capital dont la vocation première est l’acquisition de leur bien commun, stipule qu’en cas de décès de l’une ou l’autre des parties, l’autre deviendrait titulaire avec effet rétroactif de l’ensemble des parts sociales. A ne pas exclure le paramètre de la mésentente des tontiniers, dans ce cas précis, il faut noter que la tontine n’est pas une indivision, on ne peut donc pas exiger le partage, on parle alors d’inconvénients.

Fiscalité de l'héritage du bien final en tontine

Entre particuliers, la ficalité est la même que dans un héritage classique hors pacte tontinier, sauf en cas si le décédé occupait le bien à titre principal. Dans ce cas, il n'y a pas d'impôts.

Toutefois, cette clause de tontine appelée aussi "clause d'accroissement" peut être très avantageuse dans le cadre d'un bien appartenant à une SCI. L'héritier final pourra ne payer que les droits d'enregistrement de 5,8 % si elle était utilisée à titre principal par le décédé.
Ceci est cependant à prendre avec une très grande prudence. Il sera bon au moment prévu, de vous rapprocher d'un notaire pour obtenir une confirmation de ce montant, celui-ci pouvant être différent selon l'époque où l'évènement surviendra....

Questions diverses

Q : qu'est-ce qu'une clause de tontine ?
R : il s'agit d'une clause appelée également maintenant, clause d'accroissement, insérée dans l'acte d'achat (dans ce cas, le notaire s'occupe de la rédaction et de l'enregistrement lors de l'achat du bien immobilier) ou dans les statuts (voir en début d'article). Celle-ci souvent achetée lorsqu'il n'y a que deux associés, bénéficie au dernier vivant sans que les héritiers ne puissent réclamer une partie. Nous vous conseillons vivement de demander l'enregistrement chez le notaire pour que cet acte ne puisse être contestable.

Q : quel est l'avantage fiscal d'une clause de tontine ?

R: L'imposition pour le dernier vivant est l'imposition sur la valeur du bien, actuellement de 5,8 % au lieu de 55 à 60 %.

Q : Comment mettre fin à un pacte tontinier ?

R : Une clause d'accroissement (tontine) ne peut pas être annulée par une décision de justice sauf rédaction éronnée. Eventuellement, les parts en tontine pourraient être rachetées pour l'autre (ou l'un des autres) associés. seule solution, attendre de le décès du ou des associés restant en vie dans le cadre de ce contrat.

Q : Une tontine est-elle similaire à une indivision ?
R : NON. Dans une tontine, les parties ne peuvent pas provoquer unitéralement le partage du ou des biens immobiliers alors que tel pourrait être le cas avec une indivision.

Texte de référence.
Code civil, article 1964

 

Mise à jour : 19 mars 2021 (toujours en vigueur à la date actuelle)