renouvellersonbail


Sont nuls et de nul effet,
les clauses et
arrangements qui
auraient pour but de
faire échec au droit de
renouvellement du bail.

Un propriétaire peut-il évincer un locataire ? Tour d'horizon sur les possibilités, les contraintes pour le bailleur et le locataire...

L'éviction d'un locataire peut coûter cher au propriétaire bailleur. S'il est tout à fait dans son bon droit de refuser de renouveler un bail commercial, il est néanmoins tenu de verser une indemnité égale au préjudice causé pour refus de renouvellement. Celle-ci comprend la valeur marchande du fonds de commerce déterminé selon les usages de la profession, à laquelle s'ajoutent éventuellement, des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Toutefois, le propriétaire peut limiter cette dernière dépense s'il apporte la preuve que le préjudice est moins important que ne l'affirme le locataire (art. L. 145-14 du Code civil).

Il est à préciser que sont considérés comme nuls et de nul effet, donc, n'avoir jamais existés, tout arrangement, clauses, conventions ou autres accords signés entre les parties, visant à faire échec au droit de renouvellement du bail.

Il en est de même pour les conventions interdisant au locataire, de céder son bail ou les droits qui en découlent, à l'acquéreur de son commerce ou son fonds de commerce.

En cas de fusion de sociétés ou d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 236-22, la société issue de la fusion ou de la société bénéficiaire de l'apport est, sous réserve de toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

En cas de cession, de fusion ou d'apport, si l'obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il juge suffisantes (article 145-16 du Code civil).

Certains cas permettent au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans qu'il soit tenu de payer une quelconque indemnité, notamment :

- dans le cas où le bien loué est dans un état dangereux ne permettant plus d'être occupé, ou s'il doit être totalement ou partiellement démoli pour cause d'insalubrité reconnue par une autorité administrative;

- si un motif grave et légitime peut être invoqué, dûment justifié. L'inexécution d'une obligation ou la cessation sans raison légitime et sérieuse de l'exploitation du fonds ne peut être prise en compte comme motif grave, sauf si l'infraction s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur pour la faire cesser.

Observation : cette mise en demeure peut être considérée comme nulle si elle n'a pas été effectuée par acte extrajudiciaire, reproduisant également l'article l'article L.145-17 du Code civil dans la justification du motif.


Autre cas de refus possible


Dans la perspective de construire ou de reconstruire le bien immobilier existant, le bailleur a le droit de ne pas accepter le renouvellement du bail, mais doit payer au locataire évincé, une indemnité. Le cas est le même pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètres spécifiés dans les articles L. 313-3 et L. 313-4 du code de l'urbanisme.

Pour éviter de payer cette indemnité, le bailleur peut proposer un arrangement au locataire évincé en lui offrant un local correspondant à ses besoins, situé à un emplacement équivalent. S'il accepte, le locataire est en mesure de lui réclamer néanmoins une indemnité pour compenser sa privation de jouissance, ainsi que de la moins-value de son fonds, remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.


Droit de priorité


Le locataire peut bénéficier du droit de priorité (article 145-17 du Code civil). Pour ce faire, il est tenu de signifier au propriétaire en quittant les lieux ou, au plus tard dans les trois mois qui suivent, sa volonté d'user de cette faculté (par acte extrajudiciaire). Cet acte doit indiquer son nouveau domicile et tout nouveau changement sous peine de déchéance.

Le propriétaire après avoir reçu cette signification doit, avant de louer à nouveau ou d'occuper lui-même le local, informer le locataire et lui indiquer qu'il est disposé à lui consentir un nouveau bail. Le locataire dispose alors d'un délai de trois mois pour se prononcer ou saisir les tribunaux. Ce délai doit être signifié dans la notification à peine de nullité. Passé ce délai, le bailleur peut disposer librement de son local.

Une modification de ces dispositions est envisagée prochainement. Nous ne manquerons pas d'apporter les modifications nécessaires à cet article lorsque celles-ci seront applicables.

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