SCI fixe
LA SCI :
protection du bien.

Une société civile immobilière assure une protection du bien. En cas de décès par exemple, le bien immobilier ne change pas de propriétaire.
La SCI peut être uniquement composée de membres d'une même famille ou pas, entre amis, achat professionnel pour son entreprise,
Note : on peut exclure des proches de la famille.
Dans ce cas, ils n'auront aucun droit sur le bien immobilier, et ne pourront rien revendiquer, même s'il s'agit du conjoint.

Caractéristiques
Capital social
Aucun minimum.
Associés

Personnes morales et physiques. Étrangers autorisés sans formalités. Création avec 2 personnes. Pas de maximum.


Autres Infos
Les mineurs de 16 ans émancipés peuvent être associés.
La SCI permet d'éviter les problèmes de l'indivision.
SCI variable
SCI variable apporte une grande souplesse

La variabilité apporte un grand plus à la SCI : plus besoin de formalités lors de la modification du capital, anonymat possible des nouveaux associés, ils ne seront pas connus du grand public. L'imposition de la tranche des bénéfices jusqu'à 38 120 euros est imposée à 15% uniquement si le capital est totalement libéré. Ce que permet la SCI à capital variable puisque le capital apporté est libéré lors de l'apport. Note : si le capital n'est pas libéré, le taux de 33,33 % qui est appliqué.

Caractéristiques
Capital social
Aucun minimum.
Il peut varier sans déclaration au registre du commerce. Création avec 2 personnes. Pas de maximum.
Associés
Personnes morales et physiques.
Les étrangers peuvent être associés et gérants sans aucune condition de nationalité.
Autres infos
Une SCI apporte un plus en adoptant un capital variable, aucune contrainte un supplément.
Fiscalement, si la SCI n'enregistre pas de bénéfices, elle ne paie pas d'impôts non plus.
Sci-constructionvente
Construire pour revendre et encaisser des bénéfices !

Une SCI de construction vente est la seule société de ce type autorisant sa création dans l'unique but de faire une plus valus. On peut ainsi construire un bien immobilier et le revendre aussitôt la construction terminée. La SCI de construction-vente à capital variable est recommandée (les associés peuvent être ajoutés au fur et à mesure, sans déclaration au tribunal de commerce, et rester anonymes)

Caractéristiques
Capital
Pas de minimum.
Pas de maximum. Préférer la variabilité du capital.
Associés
Création avec 2 personnes. Pas de maximum. La société si elle est à capital variable, permet de faire entrer des investisseurs au fur et à mesure de l'avancement du projet, lequel peuvent rester anonymes vis-à-vis du public.
Autres infos
Construire pour revendre immédiatement sans qu'il y ait eu de locataires, est très intéressant. L'opération est assimilée à une opération de promoteur immobilier
SCI fixe en variable
Transformer une SCI à capital fixe en capital variable.

Il est possible de transformer une SCI à capital fixe (classique) en une SCI à capital variable pour bénéficier des avantages de cette dernière. On peut profiter de l'occasion pour ajouter quelques clauses, sans frais supplémentaires...

Dans une SCI, il est autorisé à limiter certains pouvoirs du ou des gérants concernant les dépenses qu'il engage en fixant un seuil au delà duquel, l'autorisation des associés sera obligatoire.

 

Caractéristiques
Capital
Pas de capital minimum imposé, ni de capital maximum.
Associés
Deux personnes physiques ou/et morales minimum, pas de maximum du nombre d'associés
Autres infos
Voir ce qui est dit à propos des SCI à capital variable, après la transformation, la SCI bénéficie des mêmes caractéristiques que la SCI variable.

 


 

SCI familiale

SCI familiale :
des avantages fiscaux pour
la transmission…

Une société civile immobilière familiale a pour objet d'acheter des biens immobiliers ou d'en apporter dans le capital afin que seuls les membres de la famille puissent devenir associés, donc, une gestion contrôlée des biens appartenant à la même famille jusqu'à la 4ème génération.
On note que la transmission des biens est ainsi facilitée, pour laquelle l'imposition peut être nulle dans certaines conditions

Caractéristiques
Capital social
Aucun minimum.
Associés

Personnes physiques uniquement, appartenant à la même famille jusqu'à la 4ème génération.
Minimum d'associés : deux personnes sont nécessaires pour la constitution de la société. Pas de maximum imposé (mais les statuts peuvent l'envisager).


Autres Infos
La SCI permet d'éviter les différends dus à l'indivision et une gestion beaucoup plus facile.
La forme variable est recommandée.
Marchand de biens
Pour faire un commerce de biens immobiliers

Lorsque l'on veut acheter des biens immobiliers existants pour les revendre, avec ou sans rénovation pour réaliser une plus value importante, ce n'est pas le statut de la SCI qu'il faut retenir, mais celui de marchand de biens. Son activité consiste à acheter pour revendre des terrains à bâtir, parts ou actions de sociétés immobilières, et fonds de commerce.
Contrairement aux autres professions immobilières, celle de marchand de biens ne nécessite aucun diplôme ni expérience dans la profession pour son exercice.

Caractéristiques
Capital social
Aucun minimum exigée. En créant une SASU à capital variable, une seule personne suffit pour constituer une société unipersonnelle.
On créera une SAS - voir sites d'infos - si l'affaire compte plus de deux associés, personnes physiques ou morales. S'agissant d'investissements, il serait préférable d'apporter un capital pas trop faible pour être crédible.
Associés
Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales. Leur nombre maximum n'est pas limité.
Il est important de préciser que des personnes étrangères deviennent actionnaires sans aucune condition de nationalité.
Autres infos
En choisissant la forme SAS ou SASU, le marchand de biens bénéficierez d'un statut fiscal particulier, il sera par ailleurs un salarié de sa propre entreprise.

 


 

quellescichoisir


La société civile peut
être utilisée pour
diverses utilisation, en
particulier dans
l'immobilier. Quelle SCI
choisir, pour quelle
utilisation...
De la gestion de biens
immobiliers, en passant
par la construction, la
création d'une SCI
trouve une grande
utilité...

Autres informations...


Sans être une multitude, il existe un type de société civile immobilière pour chaque situation. Si les SCI ne peuvent pas faire acte de commerce, certaines opérations demeurent autorisées comme la location des biens immobiliers non meublés dont elle est propriétaire. Fiscalement, une SCI ne peut être montée que dans le but de gérer les biens immobiliers non pour faire des profits.

Il convient avant sa création, de déterminer la finalité à laquelle sera affectée la société. On verra plus loin qu'il est possible de construire un immeuble pour le revendre immédiatement dans le seul but est de réaliser une plus-value. Sur notre site, nous reviendrons plus en détails sur toutes les formes de SCI. On pourra aussi se procurer le "dossier-kit de création"® (marque déposée) avec lequel il vous sera facile de créer votre structure (voir information à gauche <- de cette page). Pour vous y retrouver plus rapidement, voici plus succinctement, une vue générale des outils mis à votre disposition... (contenu de chaque dossier-kit en cliquant sur ce lien).

Enfin, une SCI, quelle que soit sa forme, ne peut pas louer de biens immobilier meublé. Cette opération est considérée comme commerciale (exemple : meublé pour vacances, gîte rural, chambre hôtelière, chambre meublé pour étudiant, etc.).
Pour pouvoir développer une activité considérée comme commerciale, la SCI doit créer une autre société (SAS, SASU, SARL, etc.).

• Info pouvant vous intéresser : quel montage adopter

Quatre points sont communs
à toutes les SCI :


1- Le capital

Il doit être fixé par les associés, la loi n’exige aucun minimum, ni aucun maximum (sauf pour les sociétés civiles de placement immobilier). Toutefois, chaque membre doit faire un apport (en espèces, ou immobilier) ou encore, en industrie (c’est-à-dire, en transformant des services rendus et le temps passé gratuitement au service de la SCI, en parts sociales). Il peut être à capital variable (conseillé pour la souplesse de fonctionnement).

Lorsque la société est à capital variable, son capital peut valablement varier entre un maximum et un minimum par l'arrivée, le départ ou par décision des associés. Cette variabilité permet d'éviter de recourir aux formalités nécessaires dans le cas d'une société à capital fixe (annonce légale, modification des statuts, dépôt des changement auprès du tribunal de commerce, etc.). Autre avantage : les nouveaux associés ne sont pas connus du grand public (mais le sont auprès des services fiscaux). Ils restent donc anonymes, ce qui peut intéresser bon nombre d'investisseurs (dans le cas d'une SCI de construction-vente notamment) ou autres membres d'une famille...

2- Les associés

Ils sont au nombre de deux personnes au minimum. Il n’y a pas de maximum. Peuvent être associées, les personnes physiques et/ou les personnes morales (sociétés), françaises, européennes ou étrangères. La gérance peut également être assurée par une personne morale ou physique étrangère.

La société française peut être constituée très rapidement 24 heures sur 24, par internet, quel que soit le lieu d'habitation du gérant et des associés.

Le siège social doit cependant être situé en France (domicile du gérant ou dans une société spécialisée appelée "sociétés de domiciliation.

3- Les statuts

Il s'agit d'un élément juridique extrêmement important puisque les statuts sont le règlement de la société, administrant et réglant le fonctionnement de celle-ci. Certaines clauses doivent absolument figurer. Attention pour ces raisons, à ne pas recopier les statuts-types que l'on trouve un peu partout sur internet, ou dans de nombreux bouquins . Les problèmes n'apparaissent jamais lors de la création, mais plutôt des années après, lors de conflits, décès ou séparation pendant lesquels on se rend compte d'une faille dans les statuts

S'agissant de l'achat d'immobilier, on hésitera pas étant donné l'enjeu, à payer le prix de la consultation (notaire, conseil juriste, avocat, etc.) ou de faire le choix de statuts préparés par des spécialistes (éditeurs) compétents et présents sur le marché depuis de nombreuses années, (disposant d'un numéro de siret).

Des formalités a effectuer avant la rédaction obligatoire des statuts comme la convocation des futurs associés - tant bien même qu'il n'y ait que deux associés - avec une convocation accompagnée de pièces obligatoires elles-aussi. En cas de contrôle notamment fiscal, ces pièces vous seront demandées. Des sanctions sont dressées en cas de non accomplissement de ces formalités préalables.

• Infos à lire absolument : les assemblées générales

4- Le but

Sauf dans le cadre des SCI de construction-vente, une société civile ne peut pas avoir de but commercial. Elle ne peut acheter dans le but de revendre aussitôt et d’en tirer des profits.

La société civile immobilière a toujours pour objet d'acheter ou faire construire un bien dans un but de gestion - location à soi-même ou à des tierces personnes - et pas d'acheter pour revendre ce qui constituerait un commerce qui lui est interdit.

Acheter pour revendre régulièrement - les services fiscaux jugent sur une longue période, les mouvements achats/vente - est du ressort de l'activité de marchand de biens.

S'il s'agit de construction en vue de la revente, c'est la SCI de construction-vente qu'il faut créer.

Les locaux peuvent être loués vides uniquement (pas en meublé. Ils alors assimilés fiscalement à une activité commerciale assimilable à un hôtel, gîte rural, etc. ). Les sociétés civiles ont leurs propres caractéristiques, elles varient et s’adaptent selon leur but final.


Les différentes
formes de sociétés civiles


• SCI (dite « de GESTION » ou de « LOCATION »)
à capital fixe

Il s’agit d’une SCI classique. C’est la forme la plus utilisée pour l’achat d’un bien immobilier, qu’il soit dans un contexte privé entre particuliers, dans un cadre professionnel, ou les deux à la fois. La société civile immobilière est très intéressante pour éviter les problèmes d'indivision. Un décès, séparation, etc. sont sources de nombreux conflits. La situation n'est pas la même dans le cadre d'une SCI. Le bien immobilier lui appartient, et n'est pas la propriété directe des associés. Ainsi, lors du décès d'un membre, le bien immobilier ne change pas de propriétaire (seuls les associés héritent des parts sociales). Il en est de même lors du départ d'un associé (il est remboursé de la valeur des parts uniquement).

Selon le régime d'imposition choisi (IR ou IS), il sera possible de réduire les impôts sur les bénéfices en décomptant les dépenses de rénovation, par exemple ou encore, celles liées à l'isolation, au remplacement des portes, etc.
Cette société n'a pas pour vocation d'avoir des salariés, sauf si justifié. Les salaires attribués éventuellement et exceptionnellement) a des associés ne peuvent pas être mises en charges déductibles (des bénéfices).

La société peut être à capital fixe ou à capital variable (recommandé) cette dernière offrant plus d'avantages qu'une SCI classique. Elle se crée facilement.
• Statuts pour sa création : cliquez sur ce lien

• SCI familiale

Elle peut être à capital fixe ou à capital variable, les associés ne peuvent appartenir qu’à une même famille (jusqu'au 4ème rang). La création est souvent motivée par le désir de conserver le ou les biens immobiliers dans la communauté familiale, et de faciliter la transmission de ce ou ces derniers. Ce type de société permet aussi la succession en réduisant considérablement les taxes à payer (par exemple, lorsque des parents ou grands-parents veulent céder leur bien aux enfants, petits-enfants, etc.). Un statut intéressant pour acheter un bien immobilier en famille.
• Statuts pour sa création : cliquez sur ce lien
• Site d'information sur les SCI familiales : cliquez ici

• SCI d'attribution

L’originalité de cette SCI est de rassembler des associés pour attribuer à chacun d’eux en jouissance ou en propriété, une fraction individualisée d’un immeuble. Ce dernier pourra être construit, ou acheté. C’est un peu là, une forme de copropriété dans laquelle la part privative de chacun est représentée par le nombre de parts sociales détenues dans le capital social.

• Société civile de placement immobilier (SCPI)

Les SCI précédemment citées ne peuvent pas nécessairement faire appel à l’épargne, contrairement à SCPI. Son but exclusif est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Sont donc exclues, les sociétés dont le but est une activité de construction ou de promotion immobilière. Le capital minimum d’une société civile de placement immobilier est de 760.000 euros, et le montant des parts sociales de 150 euros minimum.

• Société de marchand de biens : acheter un bien existant pour le revendre (opérations régulières) dans le but de faire des profits.

marchand de biens

Si vous voulez acheter pour revendre régulièrement des biens immobiliers déjà existants, l'activité est commerciale et n'a plus rien à voir avec une SCI. Ce n'est donc pas ce type de société qu'il vous faut créer, mais celle nécessaire pour le marchand de biens. Vous pourrez obtenir des informations sur cette activité sur deux sites :
1- Dossier (650 pages très complet) :
"Comment devenir marchand de biens" à vous procurer et télécharger ensuite immédiatement
2°- Site spécialisé (en cours de construction) :
http://www.devenir-MarchandDebiens.com

• Société de construction-vente : une SCI particulière pour construire et revendre également dans le but de faire des profits.

Cette SCI est la seule à pouvoir être créée dans le but de réaliser des bénéfices. Alors que la société de marchand de bien - elle n'est pas une SCI mais une société commerciale - achète des biens déjà construits pour les revendre avec ou sans rénovation pour donner plus de valeur, la SCI de construction vente elle, fait construire pour les revendre aussitot la construction terminée (sans passer par la phase location.
Pour plus de précisions, nous vous conseillons de visiter le site : http://www.sci-constructionvente.com

 


Créez vous-même
votre SCI


Vous pouvez créer vous-même votre SCI (SCI à capital variable de préférence), sans même sortir de chez vous (et sans intermédiaire), grâce à internet. Pour vous guider, nous avons mis en place un dossier-kit de créatistatutssci on® (marque déposée). Rappel : un notaire, (ou encore, un avocat) n'est pas obligatoire pour la création de la SCI (il l'est juste dans le cas d'un apport d'un bien immobilier dans le capital, ou d'achat de bien immobilier)

Il ne s'agit pas d'un simple ouvrage, mais un dossier complet pratique. Tout y est : les statuts prêts à l'emploi, explications pour les remplir, imprimés nécessaires, modèles de contrats, modèles d'assemblées, etc... Vous serez guidé pas-à-pas tout au long de ce montage.
Ce dossier-kit de création® est immédiatement disponible en téléchargement, quelle que soit l'heure du jour ou de la nuit, week-end ou jour férié, 24 heures sur 24, pour 85 euros seulement (promotion pour certains dossiers, selon les périodes). Ces dossiers existent depuis 1981, soit plus d'un tiers siècle ! Une référence de sérieux...
Pour le commander et l'obtenir tout de suite, rendez-vous sur notre boutique (cliquez ICI). Le paiement s'effectue par carte bancaire. Vous recevez un mail de confirmation, et dans les minutes qui suivent, un message comportant un lien de téléchargement.

Si vous préférez payer par chèque et recevoir votre dossier-kit par la poste (attention, délai parfois long avec cette formule), vous pouvez adresser votre commande (indiquez au verso le type de dossier que vous souhaitez recevoir. Exemple : "SCI à capital variable" ou "SCI à capital fixe") à l'adresse suivante :

EDITIONS JURIDIQUES PRATIQUES
111, avenue Victor Hugo
75784 Paris cedex 16

N'oubliez pas d'inscrire au recto de votre chèque, le type de dossier souhaité...

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Pourquoi et comment créer une SCI

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