Comment créez
une SCI familiale
• Succession moins imposée
• Pas de capital minimum
• Les biens restent dans la famille
• fiscalité intéressante
L’achat d’un bien immobilier dans le but de le transmettre après sa mort à ses enfants est monnaie courante. Il faut alors trouver la fiscalité la plus favorable, tout en réfléchissant aux problèmes liés à l’indivision.
En effet, s’ils sont plusieurs héritiers, chacun sera propriétaire d’un morceau de la maison ou de l’appartement, selon un partage définit par le Code civil. C’est le moment où surgissent les problèmes. les uns souhaiterons sans doute faire des travaux de rénovation tandis que les aytres ne le voudront pas, ou vendre la maison sans l’assentiment du ou des autres héritiers.
On peut aussi avoir le désir d’acheter un bien pour les vacances, y vivre ou l’utiliser à des fins de commerce, etc. mais avant tout, on souhaite dans le futur que cet immobilier reste dans le giron de la famille.
Il existe une solution pour cela : créer une société civile immobilière familiale. Le processus est bien clair. La société achète un ou des biens immobiliers, aucun étranger non membre de la famille peut en devenir associé. Chaque associé est propriétaire de parts sociales proportionnellement à son apport. Il peut librement quitter la société à tout moment, en vendant ou en transmettant ses parts à d’autres associés conformément clauses statutaires.
La société reste propriétaire à part entière, et continue à fonctionner normalement. Sauf décision des associés ou judiciaire, une SCI ne peut pas mourrir contrairement à un être humain. On comprend donc pourquoi les banques préfèrent une société à un particulier pour les financements, en principe !
Un président est nommé pour administrer, et faire respecter les règles de fonctionnement, appliquer les décisions prises en assemblée des associés comme par exemple, celle de faire ou pas des travaux, etc.
Une SCI familiale bénéficie aussi d’un régime fiscal particulier. En effet, lors de certains calculs de transmission par exemple, les droits (5% au lieu de 50 à 60 % si la SCI n’existait pas, hors décote de moins-value). En dehors de quelques particularités liées au statut, ce sont les textes liés aux sociétés civiles de la SCI qui s’appliquent également.
Le cas des fonctionnaires
Désormais, tous les fonctionnaires sont autorisés à être associé une SCI familiale destinée exclusivement à la gestion de biens immobiliers familiaux.
Ainsi, tous les fonctionnaires et militaires sont concernés : de l'Etat, des collectivités territoriales (communes, départements, régions), certains établissements hospitaliers publics, EPCI, etc.
Selon la direction générale de l'administration et de la fonction publique, la fonction publique au 1er janvier 2023, compterait 4,8 millions d'agents hors contrats aidés.
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