Quel montage adopter pour acheter un bien en SCI et faire du commerce ?

Quel montage adopter pour acheter un bien immobilier en SCI et faire du commerce ?

Il n'est pas rare qu'un bien immobilier soit acheté dans la perspective d'y développer une activité commerciale, artisanale, ou encore, pour exercer une profession libérale.
Une question se soulève alors : quel montage juridique puis-je adopter pour éviter le risque de tout perdre en cas de problèmes financiers, par exemple ?

La solution est de mettre en place deux structures :

- l'une pour la partie achat immobilier,
- l'autre, pour la partie de l'exploitation commerciale.

1° Achat « des murs » (privés ou professionnels).
Pour acquérir un ou des biens immobiliers à plusieurs, il y a lieu de créer une SCI et plus particulièrement, à capital variable. Elle est une société civile n’ayant que pour seul but, d’acheter de l’immobilier et de le gérer. En aucune manière, elle ne peut faire de commerce (exemple : gîte, restaurant, hôtel, commerce. Si tel et le projet, les associés doivent créer une deuxième structure, qui, celle-là, sera commerciale (SAS, SARL, SEP, SNC, etc.)

Les associés de l’une peuvent être ceux de l’autre, mais pas obligatoirement. Ils peuvent être différents, ou ne comprendre aucun des associés de la SCI.

Lorsqu’un bien immobilier est acheté par une SCI, il appartient à la société et non directement à ses associés. Ceci a pour conséquence d’associer ou pas, des membres d’une même famille, d’une ou de plusieurs sociétés, ou un mixte entre les deux types de personnes. Les personnes non associées, même s’il s’agit du conjoint ou d’un autre membre de la branche familiale, n’ont aucun droit ni propriété sur le bien acquis par la SCI. Exemple : un père s’associe seul avec deux copains mariés. Les enfants et époux de ces associés ne pourront intervenir dans la gestion de la société, et ne disposent d'aucun droit de regard (juste si le père ou les associés décèdent, les ayant-droits hériteront des parts sociales selon les spécifications du Code civil).

2°- Partie exploitation commerciale.
Les opérations doivent être bien isolées. La SCI va louer ses locaux à la société, l’artisan, le commerçant, la profession libérale et établir entre eux, un bail commercial. Là encore, l’entreprise locataire n’aura aucun lien juridique avec la SCI, même si les associés sont identiques. Les deux entités agissent totalement indépendamment l’une de l’autre.

Reste le choix du type de structure : SARL ? SAS ? SEP ? SNC ? autre ? La SARL est la société la plus répandue en France métropolitaine ainsi que dans les DOM-TOM. Mais l’apparition de la SAS (société par actions simplifiée) en 1994 (loi du 3 janvier de la même année) est entrain d’inverser la tendance, surtout après la réforme de la loi d’août 2008, mise en application le 1er janvier 2009 ramenant le capital social à aucun minimum (1 euro suffit) au lieu de 37.000 euros auparavant, suppression du contrôle par un commissaire aux comptes sous réserve de ne pas dépasser certains chiffres et d’effectif de 20 salariés, autorisation des apports en industrie, etc.…

Contrairement à la SARL, il n’y a pas de notion d’associé majoritaire dans une SAS. Tous ont le statut de salarié (aucune obligation d’attribuer des salaires). Un actionnaire (c’est ainsi que l’on nomme les associés dans cette forme de société) peut posséder 99 % des parts et être salarié (non possible dans une SARL. Il aurait dans ce cas, le statut social et fiscal d’entrepreneur individuel ou de micro entrepreneur au 1er janvier 2015 entraînant des charges supplémentaires, même si aucun revenu ne lui était versé).

Il est à noter que tous les associés ne voudront sans doute pas poursuivre l’aventure d’une activité supplémentaire à la SCI. Un seul associé peut donc dans ce cas, exploiter l’activité, et peut créer dans ce cas, une SAS (il s’agit d’une SAS avec un seul associé). Il bénéficiera également du statut social et fiscal de salarié.
Il est donc recommandé de monter une SAS (ou SASU) plutôt qu’une SARL (ou EURL), bénéficiant par ailleurs d’une meilleure image tant auprès des banques et fournisseurs qu’éventuellement, des investisseurs.

Les avantages et inconvénients de ce montage

Les inconvénients sont négligeables au regard des avantages de ce montage. Certes, on pourrait citer la nécessité de la création de deux sociétés, mais on ne peut y échapper ; la gestion de deux entreprises au lieu d’une, sachant qu’une comptabilité rigoureuse n’est requise que dans le cas d’une SCI imposée à l’IS (impôt sur les sociétés). Elle est simplifiée pour les SCI imposées à l’IR (impôt sur le revenu) dont elles sont une majorité en France métropolitaine, et DOM-TOM.

Parmi les nombreux avantages :

- Indépendance, séparation des risques.
Etant juridiquement indépendantes, les deux sociétés ne sont pas responsables des dettes de l’autre et inversement. Exemple : la SAS génère d’importantes pertes et doit déposer son bilan. Grâce au montage préconisé ci-dessus, la SCI ne sera pas affectée (puisque juridiquement, elle n’a aucun lien et se trouve être une personne morale indépendante de l’autre). La SCI conservera ses biens et en restera propriétaire.

- Le capital variable.
Il est recommandé de monter chacune des sociétés à capital variable. Les avantages sont aussi multiples comme l’absence de l’obligation d’effectuer des formalités lors de l’augmentation ou la diminution du capital, absence d’obligation de passer une annonce légale (sauf si changement de siège social ou de gérant) d’où d’appréciables économies ni aucune formalité. Les associés entrant après la création peuvent être anonymes, ce qui signifie que le public ne peut pas connaître son statut.

- La location pour payer le bien immobilier dont est propriétaire la SCI.
La SAS ou autre structure, va louer les locaux à la SCI (même s’il s’agit des mêmes associés dans les deux cas). L’activité de la SAS rapportera donc des revenus à la SCI pour le paiement de son crédit, des impôts fonciers, frais divers, et intérêts bancaires par exemple. L’auto financement est ainsi assuré de manière légale et transparent.

En résumé

Si des locaux ou habitations doivent être achetés dans l’intention d’exploiter un commerce ou une profession libérale, artisanale, gîte, hébergement sous quelque forme que ce soit, prestations de services, ou encore de négoce, etc. Il y a lieu de créer deux structures :

- l’une pour acheter le bien immobilier avec une SCI à capital variable de préférence ;
- l’autre, une société commerciale (par exemple, une SAS ou SASU à capital variable également, plutôt qu’une SARL) pour exploiter le fonds de commerce ou développer l’activité.

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Infos et documentation

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• Les avantages d’une société à capital variable
• Statuts et Dossier-kit pour créer une SAS à capital variable (avec statuts et dossier complet)
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