Qu'est-ce qu'une SCI
à capital variable et
quelles en sont les particularités
Dans une SCI
variable, il n'y a
aucune formalité en cas
de modification
du capital, et les
nouveaux associés
non fondateurs
peuvent rester
anonymes
Régie par les articles L.231-1 à L.231-8. La société doit avoir une activité uniquement consacrée à l'immobilier.
Aucun acte de commerce ne lui est possible (comme la revente régulière de biens), son but est essentiellement de gérer ses biens immobiliers dont elle est propriétaire (ce qui proscrit la gestion de biens dont elle ne serait pas propriétaire). La revente de ses biens immobiliers n’est pas regardée comme un commerce si l’opération n’est pas répétée de façon régulière. Elle peut aussi louer ses locaux « vides » c'est à dire, sans mobilier.
Elle peut louer indifféremment à un particulier (personne physique), à une société ou entreprise commerciale (personne morale), artisanale, ou profession libérale, mais également à un statut de micro entrepreneur, ex appellation de l'auto entrepreneur (qui rappelons-le, est une entreprise individuelle simplifiée).
La fiscalité de la SCI est intéressante, cependant la loi interdit de faire commerce habituel et régulier de ses biens (achat ayant pour seul objectif de revendre immédiatement). Dans ce cas il convient de choisir un autre statut : celui de « marchand de biens ».
Voir les dossiers-kits de création des éditionsjuridiquespratiques pour l'achat et revente de biens immobiliers.
Aucune déclaration en cas de
modification du capital social
Plus souple qu’une SCI à capital fixe, une sci à capital variable n'est pas tenue d'effectuer les formalités en cas de modification du capital. A la création on détermine un capital minimum en dessous duquel il ne peut être inférieur, et un capital maximum au delà duquel il y aura lieu, en cas de dépassement, de procéder à une déclaration. Le départ ou l’arrivée d'associés ne doit faire varier au delà de ces limites. Dans le cas contraire, il y a lieu de publier une annonce légale, de modifier les statuts et de les déposer auprès du greffe du tribunal de commerce.
Concrètement, il sera établi un procès verbal par le gérant, conservé dans le registre des assemblées. Aucun dépôt dans une administration sera opéré.
Exemples :
1° - Le capital minimum est fixé à 100 euros, le capital maximum à 1.000.000 euros. A la création de la société, le capital est de 950.000 euros, un associé arrive et apporte 30.000 euros au capital. Le nouveau capital est donc fixé à 980.000 euros, somme inférieure au capital maximum. Aucune formalité n’est nécessaire en dehors du procès verbal du gérant faisant la constatation de l’apport ou du retrait.
2°- Le capital minimum est fixé à 100 euros, le capital maximum à 1.000.000 euros. A la création de la société, le capital est de 980.000 euros. Après la création, un nouvel associé apporte 100.000 euros, portant le nouveau capital à 1.080.000 euros, donc supérieur au capital maximum. Le gérant établira un procès verbal, et publiera une annonce légale dans un journal spécialisé, déposera les statuts modifiés auprès du greffe du tribunal de commerce et les fera enregistrer auprès des services fiscaux, procédera au paiement des taxes et de publicité (environ 195 à 295 euros environ HT, selon le cas. Depuis janvier 2021, le prix de l'annonce légale est fixe et non plus calculé selon le nombre de caractères.)
Particularité pour les nouveaux associés
Il existe un principe de discrétion pour les nouveaux associés arrivant après la création. En effet, ces derniers peuvent rester anonymes et ne pas figurer dans les statuts, ce qui n'est pas le cas pour la SCI à capital fixe, traditionnellement utilisée. Leur nom n’est pas révélé dans les informations disponibles au grand public. Un associé peut alors investir dans une société sans que son identité ne soit connue des tiers extérieurs à la société. Cependant, il peut être prévu que les noms des nouveaux associés soient portés dans les statuts.
La SCI est constituée d’au moins deux associés, il n’y a pas de maximum requis.
Les autres caractéristiques sont ceux de la SCI classique. On se reportera à l’article sur les SCI sur ce site (généralités), afin d’obtenir les autres informations applicables.
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