Quelle SCI choisir
en fonction de votre projet...
Points communs des SCI
Toutes les - sociétés civiles immobilières - ont des points communs. Reste à déterminer quel type de SCI choisir. Elle peuvent se créer avec un capital non imposé par la loi. Un euro pourrait suffire, dans l'absolu. Celui-ci peut être à capital variable ou fixe. La société doit comprendre un minimum de 2 personnes. Aucun maximum n'est requis.
Le capital apporté par les associés est divisé en parts égales d'un montant décidé par l'ensemble des associés. Exemple : la SCI est constituée par deux associés, lesquels apportent 500 euros pour l'un, 300 euros pour l'autre. Le capital de la société est donc de 800 euros. Ils décident que la valeur d'une part est fixée à 10 euros. Chaque associé recevra donc :
- 50 parts pour celui dont les apports sont de 500 euros,
- 30 parts pour celui ayant apporté 300 euros.
Les associés peuvent être des personnes physiques - particuliers - ou des personnes morales sociétés commerciales ou civiles ou autres entreprises individuelles, personnes inscrites au registre du commerce.
On peut constituer une Société civile immobilière pour acheter un bien à usage professionnel ou privé - maison d'habitation, mise en location, etc. L'un des avantages : séparer les risques. Si un problème survient à un associé à titre personnel, sauf escroquerie ou préparation d'une insolvabilité, la maison ou les bureaux achetés en SCI ne seront pas vendus pour payer ses dettes.
La société civile peut être intéressante pour faciliter la succession des enfants, parents, famille ou autres membres; écarter certaines personnes - famille par exemple - durant la vie de l'associé ; lier des proches ou concubines/concubins, etc. ou empêcher un étranger de devenir associé - SCI familiale - .
Elle peut acheter des biens à l'étranger, mais son siège social doit être situé en France. La fiscalité - impôts locaux, fonciers notamment - applicable dans ce cas est celle du pays où il est construit.
Il existe plusieurs types de SCI adaptées à la plupart des situations et cas particuliers. Qu'il s'agisse de gérer les biens immobiliers dont elle est propriétaire, acheter des biens en commun au bénéfice des associés ou de non associés, construire pour revendre avec des bénéfices (une seule SCI de sonctruction vente convient pour cela), acheter en commun un bien immobilier pour déboucher sur une copropriété, etc.
La SCI ne peut pas avoir un but commercial (sauf la SCCV), gérer un bien dont elle n'est pas propriétaire, ni acheter pour revendre sauf dans un cas :
- La SCI de construction vente - SCCV - seule société destinée à avoir pour objet la construction d'un bien immobilier en vue de le revendre pour faire des bénéfices. Elle ne peut pas vendre le ou les biens construits, à ses associés. En revanche, elle le peut à toute autrepersonne physique ou morale : société, commerçant, artisan, profession libérale... ainsi qu'à une association. Les statuts pour la création de ce type de société sont disponibles sur la plate forme de commandesecurisee
Autre structure liée : la SCIA
- La SCI d'attribution - SCIA - dont l'objet est d'acheter un bien immobilier déjà construit pour le rénover et le partager en plusieurs appartements appelés "lots" dont bénéficieront exclusivement les associés qui se connaissent pour assurer une bonne entente de voisinage par la suite. Une personne non associée ne peut profiter de cette attribution, contrairement à la société de construction vente. Le but recherché n'est pas le profit mais le partage.
Cette formule donne accès à un bien parfois transformé presque sur mesure, avec un aménagement de pièces communes - par exemple de sports, loisirs, jardin ou parc - dans un environnement agréable et un prix de revient bien plus intéressant que s'il avait été acheté seul.
Une SCIA (statuts disponibles) dont l'objet serait de construire un bien est également possible, avec certaines obligations et responsabilités supplémentaires dévolues aux constructeurs. Mais attention, elle ne peut avoir pour objet que l'achat ou que la construction - et pas les deux à la fois - avec obligation de la partager en lots individuels en attribution aux associés uniquement, comme pour l'achat en "déjà un construit".
Une autre forme de SCI ne peut pas, en principe, être transformée en SCIA - non constaté jusqu'à présent pour des raisons de complexité - bien que la loi ne l'interdise pas.
• Article sur ce thème : pourquoi et comment créer une SCIA...
Autres formules
Même s'ils paraissent "hors sujet", il nous a semblé intéressant de vous présenter deux autres formes de structures ayant un rapport avec l'immobilier, pour une exploitation commerciale :
-
Marchand de biens
Le but de celui-ci est de faire en permanence, du commerce de biens immobiliers, terrains à bâtir, fonds de commerce, et parts de société. Il achète, rénove et revend avec un bénéfice et exerce cette profession de marchand de biens toute l'année. Il n'est pas limité dans son nombre de transactions. Aucun diplôme n'est obligatoire. Toutefois des connaissances approfondies sont nécessaires. Il est indépendant.
• A visiter
: devenir-marchanddebiens.com
- Apporteur d'affaires
Cette activité consiste à trouver des biens pour le compte d'un particulier, d'une entreprise, et de leur fournir l'information. Il n'achète pas le bien immobilier, et met en relation les deux parties. L'exercice de l'activité d'apporteur d'affaire n'est pas réglementée, il ne faut aucun diplôme, et ne comporte aucun risque financier. Toutefois un solide dossier d'information est nécessaire. L'apporteur est libre, indépendant, organise sont travail et ses horaire comme il l'entend.
• Site spécialisé : devenir-apporteuraffaires.com
Pas de notaire nécessaire
La création d'une SCI ou toute autre société civile ou commerciale ne nécessite pas l'obligation de passer par la case notaire notaire pour la constituer s'il n'existe pas d'apports d'immobilier, on peut soit même son dossier en utilisant le "Dossier-kit de création"© (il existe depuis 1981) comprenant tous les éléments indispensables, y compris les infos juridiques essentielles à connaître AVANT et APRES la création, statuts commentés, modèles de contrats et formules, etc.
En revanche, le notaire doit obligatoirement intervenir lorsque la société achète un bien immobilier ou lorsqu'un associé en apporte un dans le capital. Celui-ci dispensera de très bons conseils lors de ces opérations. Frais notariaux à prévoir : variables selon qu'il s'agit de logements neufs ou déjà construits : les taxes, droits d'enregistrements divers pour l'Etat, ainsi que les honoraires sont compris entre 6 et 9 % du montant du bien acheté - impossible d'y échapper - ou moins, s'il s'agit de biens neufs. Le notaire va chiffrer précisément préalablement le montant exact des frais.
Petite précision : l'appellation "frais de notaire" est péjorative. En effet, les sommes qu'il prélève sur le montant du bien immobilier ne rentrent pas dans sa poche, dans ceux des services fiscaux essentiellement. Pour ses honoraires il n'encaissera qu'entre 0,9 et 1,2 % environ.
Combien coûte la création d'une SCI
Les frais de création d'une SCI, qu'elle soir familiale, scia, scea, etc. ainsi que la tranformation d'une sci capital fixe en sci variable sont pratiquement identiques. Ils sont fonction de la longueur de l'annonce légale, tout simplement. Approximativement, hors "Dossier-kit de création", les frais sont les suivants (2024) :
• le prix de l'annonce légale. Depuis janvier 2023, l'annonce légale pour la création n'est plus au nombre de mots, mais au forfait selon le type de société et le lieu. En moyenne; comptez 216 euros HT pour la France métropolitaine ou (255 euros HT pour Mayotte et la Réunion) + TVA à 20 %.
• le prix de l'enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce : 66,88 euros (idem pour les DOM). Pas de TVA.
• L'enregistrement au registre des bénéficiaires effectifs : 21,41 euros. Pas de TVA (idem pour les DOM)
• L'enregistrement auprès des impôts est supprimé pour la création d'une SCI ainsi que les frais correspondants.
Mise-à-jour des tarifs du greffe du tribunal de commerce.
Soit un total HT de 304,29 euros en métropole et 343,29 euros à Mayotte et la Réunion (+ TVA au taux normal de 20% sur le prix de l'annonce légale) .
Ces prix sont donnés à titre indicatif (7 mars 2024), mise-à-jour des tarifs de infogreffe.
INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
Vous trouverez ci-dessous, un résumé sur les formes les plus courantes de SCI utilisées à ce jour. Nous vous conseillons de prendre connaissance des nombreux articles publiés sur ce site et de consulter le sommaire pour plus de précisions.
et supprimer l'indivision.
La SCI classique également appelée SCI de gestion est la société le plus couramment créée pour acheter des biens immobiliers privés, familiaux ou des locaux professionnels dans le but de les gérer ou les occuper, les mettre en locations, etc.
Elle est également un excellent outil pour assurer une succession en douceur en supprimant l'indivision.
1°- Vous procurer des statuts pour créer une SCI à capital
variable/fixe.
On comprend qu'une famille puisse avoir le désir de conserver durant son existence ou après le décès des parents, les biens achetés
Préserver un bien immobilier pour que celui-ci reste au sein d'une même famille dans le futur, la SCI de famille est toute indiquée. On pourra y associer les enfants et membres de la même famille jusqu'au 4ème degré.
1°- Vous procurer des statuts pour créer une SCI familiale à capital fixe ET à capital variable (les deux sont fournis)
Envie de développer des activités agricoles sans pour autant être agriculteur ?
La SCEA - société civile d'exploitation agricole - permet la gestion et l'exploitation d'un domaine agricole, de forêts, gestion de terres bâties ou non bâties, etc.
1°- Vous procurer des statuts pour créer une SCEA à capital fixe et à capital
variable (les deux sont fournis).
de construction
vente
tirer des profits.
La SCCV - société civile de construction vente - est la seule société civile à permettre de faire du commerce en réalisant des bénéfices à la revente d'un bien qu'elle aura construit : c'est le seul but de cette société.
Toutefois, contrairement à la SCIA, elle ne doit pas vendre le bien immobilier à ses associés.
1°- Vous procurer des statuts pour créer une SCCV à capital fixe et à capital variable (les deux sont fournis).
biens construits ou non
Acheter en SCIA - societe civile immobiliere d'attribution - un bien immobilier entre plusieurs personnes qui se connaissent pour le rénover et le transformer en plusieurs logements apporte des avantages : choix de l'immeubles dans un endroit agréable, aménagement de loisirs (à l'intérieur ou sur l'espace extérieur, et surtout, en faire un lieu de vie extrêmement agréable mais aussi , l'acheter à un prix défiant toute concurrence !. La SCIA est concue pour acheter (ou faire construire) un bien immobilier pour le partager entre les associés exclusivement !
1°- Vous procurer des statuts pour créer une SCIA à capital fixe et à capital variable (les deux sont fournis).
SCI variable
seul !
votre
SCI fixe vers variable...
On peut transformer une sci déjà créée à capital fixe, en une SCI à capital variable pour profiter de ses avantages et lui apporter une peu de souplesse... Les nouveaux associés pourront rester anonymes vis-à-vis du grand public (saut pour les admistrations).
Le "Dossier-Kit"© de création apporte tous les éléments pour effectuer soi-même, sans avoir à bouger de chez-soi, cette transformation, en moins d'une 1/2 journée environ après avoir lu le dossier.
1°- Vous procurer des statuts pour transformer une SCI à capital fixe en une SCI à capital variable (les deux sont fournis).
Activités professionnelles
en rapport avec l'immobilier
L'immobilier suscite des vocations, notamment un regain pour l'exploitation d'activités sur ce secteur. Deux niches sont exploitables en indépendant sans avoir la nécessité de produire des autorisations ni aucun diplôme : celle de "marchand de biens" et celle "d'apporteur d'affaires". La première est destinée à acheter des biens pour les revendre librement avec ou sans rénovation, et l'apporteur d'affaires pour servir d'intermédiaire entre un vendeur et un acheteur ou inversement.
de biens
dans l'immobilier.
Toutes les professions se rapportant à l'immobilier sont vérouillées et nécessitent obligatoirement un diplôme ou une expérience d'un certain nombre d'années. Sauf pour exercer celle de marchand de biens.
Ce dernier achète pour revendre dans les 5 années (sauf pour les biens revendus à la découpe. Le délai de revente est de ramené à 2 ans). Il peut rénover le bien immobilier, ou pas, exercer cette activité comme métier à plein temps, acheter et revendre sans aucune limite et bénéficie d'une réduction importante des frais de notaire (25 à 40 %).
Elle se distingue d'une autre société par le fait qu'elle peut également acheter pour revendre des terrains à construire, parts et actions de sociétés, fonds de commerce, ce qui étend son périmètre de possibilités.
d'affaires
avoir à investir aucun centime !
L'activité d'apporteur d'affaires n'est pas réglementée, mais nécessite de connaître un certain nombre de règles et certains textes se rapportant à l'immobilier et au commerce.
C'est notamment l'objet du "Dossier-kit"© édité sur ce sujet et disponible en téléchargement avec un exemplaire de contrat rédigé sous l'égide d'un juriste en droit des affaires et des sociétés.
L'activité ne nécessite aucun investissement. L'apporteur d'affaires (il n'est pas un agent commercial) perçoit une commission. Aucun risque à exploiter ce filon à pein temps ou en complément d'un autre travail !.
1°- Vous procurer éléments pour créer une entreprise d'apporteur d'affaires immédiatement.
à venir
La rédaction des Editions Juridiques Pratiques est en permanence à l'affut des nouveautés et des statuts juridiques susceptibles d'intéresser les futurs créateurs d'entreprise (41 ans d'expérience). Nous vous conseillons de suivre les nouveautés sur ce lien.
